冯仑指出的三条出路，让在场的开发商或开怀，或沉思……
　　其实在新的市场形势下，面临拐点的不仅仅只有购房者，开发商们也犹豫了，同购房者们一样，他们也在观望，也在探寻接下来的路该往哪个方向走。从海南房地产泡沫的“尸体堆中爬出来”的冯仑给开发商们指出三条路。

　　逆向思维 反周期运作
　　经过了海南房地产泡沫的大起大落，并且在房地产竞争更加激烈的北京摸爬滚打了这么多年，冯仑得以以更加宏观的视角看待当下的市场形势，商业周期便是他首先提到的。在他眼里，商业周期最能造成企业大量死亡。“台湾的GDP在1.5万美金之前，房地产企业有8000多家，之后只剩下不到100家；海南在泡沫之前也有18000家房地产企业，之后连18家都找不到。而我国大部分省会城市的GDP都有可能在5年内达到1.5万美金，到时候我们现在的6万多家房地产企业又能剩下多少？”
　　商业周期不可避免，所以死也是不可避免的，但总有活下来的，怎么活？冯仑给出的答案是：反周期。冯仑的反周期有两个含义：时间与空间。
　　时间上，“在繁荣的时候按照萧条的时候做准备，在萧条的时候按照繁荣的时候扩张。”也就是说，要在繁荣时候卖产品，萧条的时候买土地。他举了一个例子，中海地产在香港市场最繁荣、土地价格最高的时候，标了4块地，结果金融危机一来，房价一跌到底，最后不得不按照“腰斩”的价格出售，“把前二十年的利润全赔掉了。”反过来，市场繁荣的时候卖产品，就一定卖得最贵，萧条的时候买地，就一定买得最便宜，等把产品做得差不多了，市场好起来了，正好可以卖个好价钱。
　　当然，也不是说繁荣的时候一定不能买地，这就来了空间上的反周期。冯仑指出，反周期的另外一个办法是，在繁荣的时候到郊区买地，萧条的时候到城区买地。繁荣的时候，城区的地价涨幅最快，这时候就应该转战郊区，因为郊区土地便宜，而且升值空间相对更大；萧条以后，郊区的土地升值速度放缓了，反过来市区的地就便宜了。
　　所以，要“把别人办丧事当成我们办喜事的机会。”“房地产企业如果能够有很好的反周期意识，适当地控制你买地的成本，实际上你就会活得很好。”

　　要做就要做导演
　　商业模式的探索是万通地产近几年最为人所津津乐道的成就之一，冯仑给开发商们指出的第二条路，便是改变商业模式。
　　冯仑指出，房地产商现在已经有了3种模式，第一种出现在经济发展初期，是“地主＋工头”的模式，靠土地创造财富；第二种是“厂长＋资本家”，通过单一产品在多个区域的产业化、规模化经营创造财富；第三种是“导演＋制片人”的模式，采用这种模式的前提是GDP达到2万美金之后，例如纽约。
　　在冯仑看来，“卖楼花”是香港在特殊条件下的特殊产物，已经发展成熟的欧美开发商都不会采取这种形式；日本的丰田房屋、我国的万科走的是“厂长＋资本家”的模式，丰田房屋甚至能够用7～15分钟建好一套房子，“那已经十分极致了”，万科也正在学习日本，用大量的区域和产品线的不同来规避风险，同时在资本市场上也可以更好地融资，降低负债率。
　　不过，冯仑最为推崇的当数美国模式，也就是“导演＋制片人”的模式。“如果我要拍电影，肯定要找张艺谋，为什么？他有品牌、有市场、有票房、有演员，而如果我自己来拍，光怎么把观众给忽悠进电影院就够我头大了。”张艺谋赚三笔钱：权益金（干股）、制片费、票房分账，所以版权、投资都不是张艺谋的，但他钱是赚最多的。冯仑指出，在纽约，地产公司分成两类，一类是传统的开发商，一类是不出钱的开发商，也叫收费开发商，类似于导演的角色，而最牛、最显赫的，恰恰是这种不出钱的开发商，但没人说他坏。“世贸大楼的那个开发商便是不出钱的开发商，世贸大楼重建，人家反而要给他钱。”所以在纽约，地产商更多是“导演＋制片人”，他们知道哪里去找章子怡、找汤唯、找钱。
　　冯仑介绍说，万通地产是按照纽约的地产模式来发展的，因为北京完全有机会成为纽约这样的城市，而这也是着眼于未来的做法。“用商业模式的变革来应对未来竞争的挑战，是地产商必须要考虑清楚的。一定要按照行业规律，用商业模式的变革来对付市场经济带来的市场挑战。”

　　中小企业要瞄准细分市场
　　当前，我国的房地产企业有6万多家，按照冯仑的理论，未来这6万多家将有绝大多数会消失。那么，是否意味着中小企业就没有发展空间了呢？
　　冯仑给出的第三条路，便是针对中小企业，那就是选择细分市场。
　　还是以台湾市场为例。冯仑指出，在商业周期中幸存下来的房地产企业，大致可以分为两类，一类是大腕儿式的公司，那种地产只是公司业务一部分的大财团；另一种是精而专的公司。“两年前我到台中看了一个女老板做的女性公寓，当时这个项目一共20多套，做得非常精致，精致到假鸟比真鸟还活灵活现，你看了以后恨不得摸一下。今年年初我和王石又去了，又安排我们参观这个女老板的项目，这个女老板又多做了12套，还是这样的公寓，极其精致。”拿到中国的房地产市场上，做得精而专，也是好好活着的一条出路。
　　冯仑用中国租金回报率最高的房地产产品做例子。在北京，回报率最高的不是王府饭店，也不是国贸大厦，而是八宝山的告别厅。乍一听来有点惊讶，仔细想想并无可能。巴掌大的一块地方，使用率奇高。“这样的产品在全国的县市做一做，几十个告别厅，要打包上市，那市值也是好几百亿。因为它的回报太高了，而且租金价格没有参照。”前面的台湾女性公寓，也可以拿来复制，“至少在北京、上海这样的发达城市，一样可以活得很好，你只要给她特别的设施，给她特别的服务。这些在细分市场上完全可以找到你的生存空间。”
　　“按照这样的方向做，我相信自己的企业在未来的发展中是可以存活的，而且可以很好地活着。”

　　2008年03月27日　　来源：厦门日报
　　文/本报记者 孙玉玉