戴志康

一、基础信息
性别：男
年龄：46
出生地：江苏海门
行业：金融
主要成就：上海证大集团
排名：第102位
净资产：80亿

二、基础简历
戴志康，男，1964年6月出生于江苏海门。1978年考入江苏省重点中学——海门中学。1981年考入中国人民大学，主修国际金融，1985年考入中国人民银行总行金融研究所继续深造。1987年进入中信实业银行总行，担任行长办公室秘书；1988年担任德国德累斯顿银行北京代表处中方代表；1990担任海南证券公司部门经理；1994年创建上海证大；1998年改组证大系列公司，成立证大投资集团并任董事长至今。
简历
1978.09——1981.07江苏省海门中学学生；
1981.09——1985.07中国人民大学，大学主修国际金融；
1985.09——1987.07中国人民银行总行金融研究所研究生；
1987——1988进入中信实业银行总行，担任行长办公室秘书；
1988——1990担任德国德累斯顿银行北京代表处中方代表；
1990——1994担任海南证券公司部门经理；
1992创立中国第一家私募基金，海南富岛基金，成为中国基金教父；
1994创建上海证大；
1998改组证大系列公司，成立证大投资集团并任董事长；
2007胡润百富榜:第65名个人资产100亿；
三、经典案例
证大集团创立于1993年，是一个以专业投资理财服务、房地产开发经营以及新能源综合开发利用为主业的大型民营企业集团。
在集团董事长戴志康的带领下，经过十几年持续稳定的发展，证大集团总资产逾40亿。房地产业务已拓展到上海、浙江、四川、吉林、青岛、扬州、南通等地，目前具备了100万平方米的年开发能力，已连续多年蝉联“上海房地产开发企业50强”称号。证大家园、水清木华国际公寓、九间堂别墅、大拇指商业广场、证大丽笙酒店等项目的成功使证大成为业界知名品牌，2004年初，“证大”被确认为上海市著名商标。2002年，上海证大房地产有限公司（0755.HK）在香港主板市场成功上市。
证大集团除了将房地产作为主营业务以外，还涉足包括金融市场、能源开发、文化艺术、创意产业等诸多领域。蒙大新能源基地、喜玛拉雅艺术中心等项目都充分发挥了证大集团在资本、信息、创意...
辉煌历史：
随着需求结构的调整，上海房地产市场开发的重心正在从住宅房地产逐步向商业房地产投资开发转移，这一态势方兴未艾。近几年来，证大集团把握市场脉搏，在战略上不再只是局限于住宅开发，而是抓住机遇果断参与到商业房地产、宾馆酒店、旅游业等业务领域的竞争。
商业房地产开发已经发展成为证大集团的一项重要业务板块。于2002 年11月12日注册成立的“上海证大商诚房地产开发有限公司”经工商局登记后正式更名为“上海证大商业旅游投资发展有限公司”（简称“证大商旅”），她正在进行一次脱胎换骨的改革，从一个普通的商业房产项目公司逐步走上开发经营、投资、经营、管理的道路，变成一个具有商业开发、酒店管理灯多业态的商旅集团。

证大集团董事长：增加就业是保八后续力量 2009.8.13
证大集团董事长戴志康昨日在论坛上表示，增加就业是未来中国经济“保八”的后续力量。
戴志康认为，一个经济体的发展是不断增长的需求所带来的，需求来自两方面，一是需求方主动需求，另一个就是供给方诱导出来的。
他表示，过去30年是中国经济的重要周期点。过去，中国经济增长率能够超过10%，说明中国市场的需求很强劲。很多人是通过劳动使财富需求迅速增长，所以过去30年的快速成长，主要归功于我国的工业化，尤其是工业化进程带来了大量的就业增长，这个过程为中国经济带来了10%左右的增长。
因此，戴志康认为，中国经济10%左右的增长是否能持续，关键在于这个过程是否能够继续，即找到一种政策可以增加就业。
“每年就业能够增加1000万、2000万，这是（中国）经济增长维持8%的后续力量。”戴志康说。
他表示，从西方国家的经验看，美国和日本作为成熟的发达经济体，基本上已经进入富裕的社会，财富的增长主要是“量的变化”，因此经济增长率基本只能达到1%~2%。除非再来一场产业革命，才能够创造新的需求。如上世纪90年代的IT产业革命，美国当时的经济增长率达到了3%~5%的水平。
然而反观中国，在过去30年的快速成长中，社会所积累的财富，即中国的高储蓄率转化成消费就能带来4%~5%的增长，因此中国目前的经济政策可以维持一段时间7%~8%的增长。  

证大集团董事长戴志康：将与复地联手做大项目 2009.12.10
“未来5年证大将开始新一轮的扩张。”证大集团董事长戴志康向早报记者透露，2010年将成为上海证大的“大年份”，证大正在积极推动政府对一些大地块的整体规划，建造复合式地产项目，浦东浦西都有，投资规模暂时无法透露。
12月8日，45岁的戴志康出现在早报记者眼前时，依然是一身中国风——玄黑唐装，挽起的袖口露出白色缎面中式衬衣。
午餐时穿着中装品着红酒的戴志康，游离在中国文化和国际品牌之间，只有他自己才知道，在地产大佬、资本玩家与文化人之间，他到底要扮演什么角色。
拿地很难，证大转型
曾以住宅项目抢滩浦东的证大集团，却在上海住宅市场一片大好之时选择转身。
证大目前在上海营运证大丽笙酒店，明年还将有证大大隐酒店和证大艺术酒店面市，同时朱家角综合项目即将开建，而酒店项目在短期内盈利几无可能。也就是说，在未来5年内，证大将面临巨大的资金压力。
其实，戴志康“养”物业的资金还是依赖于卖物业。一方面是二三线城市的住宅开发，一方面是上海的写字楼项目销售。
其实，早在2004年，当戴志康决定投资22亿元兴建“上海证大艺术大酒店”和“证大·大拇指商业广场”时，就已在酝酿证大集团的转型战略：从一家房地产企业，向一家以酒店业为主的不动产投资、经营与管理的公司转型。而自此之后的四五年，戴志康对早报记者承认，对企业和他个人来说，都是痛苦的。
戴志康表示，在上海取得土地越来越困难，而且成本越来越高。在这种情况下，开发商手上土地资源就显得非常宝贵。如果开发住宅项目，等于把土地连同住宅一起卖掉，就享受不到土地资产增值所带来的收益。上海的国际地位与日俱增，土地价值也水涨船高，如果都卖光了，就不可能跟上海一同增长。
明年联手复地大笔投资
证大与复地将在明年以联合投资的方式，在上海进行大规模的项目投资。
戴志康坦承，持有型物业对资金长期、大量占用，短期内影响了企业的发展，证大集团旗下的上海证大房地产有限公司（00755.HK）对股民的回报也差强人意。
此时，“复星系”或许将扮演一个重要角色。根据港交所记录，今年1月7日，复星国际（00656.HK）董事长郭广昌 以每股0.129港元的价格增持899.5万股上海证大。随后的2月11日再度增持，目前郭广昌持股8.03％，成为上海证大的第二大股东。此外，“复星系”旗下上海复地（02337.HK）副总裁、财务总监王哲辞职后进入上海证大任执行董事。有业内解读称，这或许是复地兼并证大的序幕。
“复地兼并证大，这永远不可能。”戴志康对这一说法矢口否决。戴志康称，他与郭广昌是朋友，有共同的兴趣，是战略合作关系。
“用好土地能减缓房价”
在谈及2009年政府一系列楼市扶持政策的效果时，戴志康表示，在平衡各方面利益之间，政府“做得不错”。戴志康表示，上海房价已经高得让很多人买不起，这是供需失衡所导致的。
谈及对明年房地产市场的看法，戴志康表示，对中国来说，经济要持续增长，最大的拉动力就是房地产。“所以打压房价，必定是建立在不把经济打垮的前提下，这是个权衡问题。”
“对中国来说，解决民生问题，是在二三线城市搞好土地供应。”戴志康认为，上海应该采用集地模式，在城市土地利用效率上作文章，但这必然要打破目前已有的很多规矩。

江苏商人戴志康 “儒商就是快完了” 2004.7.13
“浙江商人就是一个纯粹的‘商’，江苏商人偏要讲文化，喜欢做‘儒商’，钱挣到一定程度就不一心经商了，想着回去修祠堂，想着政治。我身上就有江苏商人的毛病，我总是提醒自己是个商人，不能做什么儒商，儒商就表示快完了。”
证大集团董事长戴志康认为，正是江苏企业家的这种经商“不彻底”的毛病阻碍了企业的发展，不像浙江商人那样稳、准、狠。“江苏人要温和一点，浙江人更大气一些。”
“无论是浙江商人还是江苏商人，商人总是会出在被文化辐射得到的地方，但这个地方却一定不是文化的中心，而是文化的边缘地带。”
这是戴志康不止一次提到的“外围发展”理论，“以前浙江商人活跃的地方是外围宁波，而江苏的发达地区也不是苏州，而是外围无锡。上海之所以能发展起来，因为它以前是苏州的外围。”
戴志康认为他的这一理论现在依然适用，“江苏的大企业不是出在苏州，而是在苏北地区，比如说春兰集团就出现在苏北的一个小地方。当然太边缘的地方也出不了企业家，没有文化就成不了大气，只能当土匪，有匪气而没有霸气。”
按照戴志康的说法，其家乡江苏海门正是一个适合出企业家的地方。“海门这个地方人人可以当企业家，但出不了大企业家，海门200年前是一个移民城市，而且是最底层的移民，海门人闯荡江湖，但闯荡得不远。海门当地滩涂多，不易出海，没有像宁波一样的海盗文化，没有霸气。”
同样，戴志康认为其经营了10多年的上海也出不了大企业家，戴志康甚至认为根本就没有什么单独的上海商人之说。“上海人三个字的本意就是外地人的意思，上海人主要以江浙人为主。”
“创业是人的一种野性发挥，当一个地方被中心化了，被文化了，这个地方生产企业家的野性就没有了，上海当地的优秀人不会去创业，他们往往乐于为别人打工，或者是出国。”
戴志康的企业不经营文化产业，但证大研究所却在2002年一年里接连出版了两本书，一本是《上海人》，另一本叫做《新上海人》。
这是不是戴志康所说的江苏人的老毛病犯了，还是别的什么原因？“乡巴佬进入上海开始都会感到战战兢兢，上海人不把你当回事。但慢慢地会发现这些外乡人却不愿说自己是上海人，因为谁都不愿意承认自己小气。”
戴志康说自己也有过“客居”上海的感觉，“为什么我们不能当主人”是戴志康曾经的疑惑，而“新上海人”的提法让戴志康找到了“主人”的感觉。
跟奥康集团的王振滔一样，戴志康也不愿提及自己的创业故事，他只是简单地告诉记者，自己的第一桶金是从资本市场上得来的。
“理由很简单，吃不饱饭，就去创业，再说创业又不是去打仗，没什么可怕的。”

证大董事长戴志康:将与复地联手做大项目 2009.12.10
未来5年证大将开始新一轮的扩张。”证大集团董事长戴志康向早报记者透露,2010年将成为上海证大的“大年份”,证大正在积极推动政府对一些大地块的整体规划,建造复合式地产项目,浦东浦西都有,投资规模暂时无法透露。
12月8日,45岁的戴志康出现在早报记者眼前时,依然是一身中国风——玄黑唐装,挽起的袖口露出白色缎面中式衬衣。
午餐时穿着中装品着红酒的戴志康,游离在中国文化和国际品牌之间,只有他自己才知道,在地产大佬、资本玩家与文化人之间,他到底要扮演什么角色。
拿地很难,证大转型
曾以住宅项目抢滩浦东的证大集团,却在上海住宅市场一片大好之时选择转身。
证大目前在上海营运证大丽笙酒店,明年还将有证大大隐酒店和证大艺术酒店面市,同时朱家角综合项目即将开建,而酒店项目在短期内盈利几无可能。也就是说,在未来5年内,证大将面临巨大的资金压力。
其实,戴志康“养”物业的资金还是依赖于卖物业。一方面是二三线城市的住宅开发,一方面是上海的写字楼项目销售。
其实,早在2004年,当戴志康决定投资22亿元兴建“上海证大艺术大酒店”和“证大·大拇指商业广场”时,就已在酝酿证大集团的转型战略:从一家房地产企业,向一家以酒店业为主的不动产投资、经营与管理的公司转型。而自此之后的四五年,戴志康对早报记者承认,对企业和他个人来说,都是痛苦的。
戴志康表示,在上海取得土地越来越困难,而且成本越来越高。在这种情况下,开发商手上土地资源就显得非常宝贵。如果开发住宅项目,等于把土地连同住宅一起卖掉,就享受不到土地资产增值所带来的收益。上海的国际地位与日俱增,土地价值也水涨船高,如果都卖光了,就不可能跟上海一同增长。
明年联手复地大笔投资
证大与复地将在明年以联合投资的方式,在上海进行大规模的项目投资。
戴志康坦承,持有型物业对资金长期、大量占用,短期内影响了企业的发展,证大集团旗下的上海证大房地产有限公司(00755.HK)对股民的回报也差强人意。
此时,“复星系”或许将扮演一个重要角色。根据港交所记录,今年1月7日,复星国际(00656.HK)董事长郭广昌以每股0.129港元的价格增持899.5万股上海证大。随后的2月11日再度增持,目前郭广昌持股8.03%,成为上海证大的第二大股东。此外,“复星系”旗下上海复地(02337.HK)副总裁、财务总监王哲辞职后进入上海证大任执行董事。有业内解读称,这或许是复地兼并证大的序幕。
“复地兼并证大,这永远不可能。”戴志康对这一说法矢口否决。戴志康称,他与郭广昌是朋友,有共同的兴趣,是战略合作关系。
“用好土地能减缓房价”
在谈及2009年政府一系列楼市扶持政策的效果时,戴志康表示,在平衡各方面利益之间,政府“做得不错”。戴志康表示,上海房价已经高得让很多人买不起,这是供需失衡所导致的。
谈及对明年房地产市场的看法,戴志康表示,对中国来说,经济要持续增长,最大的拉动力就是房地产。“所以打压房价,必定是建立在不把经济打垮的前提下,这是个权衡问题。”
“对中国来说,解决民生问题,是在二三线城市搞好土地供应。”戴志康认为,上海应该采用集地模式,在城市土地利用效率上作文章,但这必然要打破目前已有的很多规矩。

证大戴志康：将与复地联手做大项目2009-12-14
“未来5年证大将开始新一轮的扩张。”证大集团董事长戴志康向记者透露，2010年将成为上海证大的“大年份”，证大正在积极推动政府对一些大地块的整体规划，建造复合式地产项目。证大与复地将在明年以联合投资的方式，在上海进行大规模的项目投资。
12月8日，45岁的戴志康出现在记者眼前时，依然是一身中国风——玄黑唐装，挽起的袖口露出白色缎面中式衬衣。
午餐时穿着中装品着红酒的戴志康，游离在中国文化和国际品牌之间，只有他自己才知道，在地产大佬、资本玩家与文化人之间，他到底要扮演什么角色。
拿地很难，证大转型
曾以住宅项目抢滩浦东的证大集团，却在上海住宅市场一片大好之时选择转身。
证大目前在上海营运证大丽笙酒店，明年还将有证大大隐酒店和证大艺术酒店面市，同时朱家角综合项目即将开建，而酒店项目在短期内盈利几无可能。也就是说，在未来5年内，证大将面临巨大的资金压力。
其实，戴志康“养”物业的资金还是依赖于卖物业。一方面是二三线城市的住宅开发，一方面是上海的写字楼项目销售。
其实，早在2004年，当戴志康决定投资22亿元兴建“上海证大艺术大酒店”和“证大·大拇指商业广场”时，就已在酝酿证大集团的转型战略：从一家房地产企业，向一家以酒店业为主的不动产投资、经营与管理的公司转型。而自此之后的四五年，戴志康对记者承认，对企业和他个人来说，都是痛苦的。
戴志康表示，在上海取得土地越来越困难，而且成本越来越高。在这种情况下，开发商手上土地资源就显得非常宝贵。如果开发住宅项目，等于把土地连同住宅一起卖掉，就享受不到土地资产增值所带来的收益。上海的国际地位与日俱增，土地价值也水涨船高，如果都卖光了，就不可能跟上海一同增长。
明年联手复地大笔投资
证大与复地将在明年以联合投资的方式，在上海进行大规模的项目投资。
戴志康坦承，持有型物业对资金长期、大量占用，短期内影响了企业的发展，证大集团旗下的上海证大房地产有限公司对股民的回报也差强人意。
此时，“复星系”或许将扮演一个重要角色。根据港交所记录，今年1月7日，复星国际董事长郭广昌以每股0.129港元的价格增持899.5万股上海证大。随后的2月11日再度增持，目前郭广昌持股8.03％，成为上海证大的第二大股东。此外，“复星系”旗下上海复地副总裁、财务总监王哲辞职后进入上海证大任执行董事。有业内解读称，这或许是复地兼并证大的序幕。
“复地兼并证大，这永远不可能。”戴志康对这一说法矢口否决。戴志康称，他与郭广昌是朋友，有共同的兴趣，是战略合作关系。
“用好土地能减缓房价”
在谈及2009年政府一系列楼市扶持政策的效果时，戴志康表示，在平衡各方面利益之间，政府“做得不错”。戴志康表示，上海房价已经高得让很多人买不起，这是供需失衡所导致的。
谈及对明年房地产市场的看法，戴志康表示，对中国来说，经济要持续增长，最大的拉动力就是房地产。“所以打压房价，必定是建立在不把经济打垮的前提下，这是个权衡问题。”
“对中国来说，解决民生问题，是在二三线城市搞好土地供应。”戴志康认为，上海应该采用集地模式，在城市土地利用效率上作文章，但这必然要打破目前已有的很多规矩。

橡子：“新地王”戴志康的另一面2010.2.3
上海证大集团92.2亿夺得外滩金融城核心区地块，成为“新地王”。打电话给戴志康（证大创始人），他依旧慢条斯理的样子，并未喜现于声。
问他，这块外界一直估计要上百亿的地，此次价格为何没有“抬上去”？他回答，一个可能是最近的政策调控的因素，大家冷静了一些；另外，保险公司（注：和证大进行最后竞争的中华企业(600675,股吧)联合体，太平洋(601099,股吧)人寿(601628,股吧)和泰康人寿(601628,股吧)合计占比65%）自己不做开发商，而商业用地开发又需要比较长的时间，不像民营企业追住宅用地那么猛，只要拿到住宅用地就赚钱。“保险公司有钱，将来我们开发好，再卖给他们也可以嘛！”
和戴志康认识很早，但真正对他印象深刻，是从一些文化杂志中看到他对“原教旨主义市场经济”的反思、主张走一条社会主义理想和市场经济相结合的道路。找他聊天，发现他是真诚的。
戴生于贫困农家，兄弟姐妹6个只他一人上了大学。作为村里唯一的大学生，是乡亲们凑钱给他买了火车票上学的。他当时的理想就是将来有一天帮助他们脱贫致富。毕业后，他在国营单位干过，后又下海，几经沉浮，终于登上了富豪榜。
但这时，戴志康却发现，“作为一个商人，我能解决企业内部的几百人、几千人的谋生问题，但对于我生长、成长的大的乡村社会，我个人无能为力，也感觉市场经济很难解决，或不能解决共同富裕的问题。”“虽然经济的发展也解决了相当一部分农民工的就业问题，但在整个农民的比例中是很小的。资本越发展，技术与科技含量越来越高，就业容量会越小。资本的扩张和就业的容量不成正比，城乡两极分化是越来越严重。”
“从我生活、工作的经验去观察社会，我认为中国的可持续发展需要考虑除了市场经济的方式以外的其他的方式。这个其他方式到底是什么？需要我们去探索。”这几年，戴志康痴迷于这方面的思考，痴迷于做一两个能体现文化追求的商业地产项目，以至于忽略了证大自身的成长，在香港的上市公司的股价一直不振。
手里有了地价92.2亿的外滩项目，没有人再说戴志康不进取了吧。
聊天时，戴志康曾经说过：“我太追求完美、艺术，这注定了我不可能在规模上做得很大，我属于那种价值型、文化型的开发商，希望能留下一些好的作品。”
外滩这个充满建筑文化的地方，选择了戴志康，不只是因为他把握商机的能力。
文化是一种气息。而气息常常是相通的。

戴志康：今明两年房价盘整2010.3.19 第一财经日报
戴志康：今明两年房价盘整_未来“城投”或成最大供房商
在“2010汇丰卓越理财财富论坛”上海站中，证大集团创始人、董事长戴志康以企业家和思想者的双重身份，思考了房地产市场发展的内在规律和时代趋势。
“今、明两年房地产市场应该是盘整行情，交易量可能也会回到正常水平，甚至比正常水平稍微低一点。”戴志康表示，房价高低和涨跌与中国过去20年社会财富增长密切相关，2009年的增幅均在25%左右。两者的相关系数估计接近1。1998年中国房地产走市场化道路后，基本由市场因素决定，至今房子已经成为财富的一部分，因此也就必然和中国社会财富同步增长。
戴志康建议，可以采取双轨制的方式加强平价保障住房建设、租房等措施，一定程度上抑制房价过快上涨。“有人提议把土地的一部分拿来做保障房，一些房地产商反对，但我很支持这一想法，政府可以自己造房子分给大家。”戴志康说道，“对于房价难控，我认为今后15年、30年的方向，就是各个省份、各个城市的城投公司将取代现在的房地产开发商，成为中国最大的住宅供应商。也就是说，到时政府本身将成为最大的供房商。”
“戴志康还表示，控制房价有利于公平，有利于“适当地把房子从资本财富的统治下一点点解放出来”。“我记得80年代的时候，我在北京看到人民大学对面有很多中关村的青年公寓，在上海也总看到很多工人新村，我们今天可以把这些捡回来吗？大量白领进入城市，我们要发展金融业、服务业、高科技产业等等，都需要大量大学生、白领进入城市，提供配套青年公寓租给大家行吗？”他如是说。
“我认为美好的世界就在我们的心灵里面，我们要更多地往内求，而不是往外追。我觉得美好的世界应该是两个方向的。除了享受劳动成果之外，努力的劳动过程也是幸福的来源。我的幸福来自劳动创造本身的过程，而不是消耗劳动的成果。”他同时对建立生活的平衡、追求健康的心态进行了思考和阐述。

证大集团地王难消化 戴志康掏腰包购自家别墅 2010.6.3 时代周报
在支付外滩地王的首期土地出让金后，证大2010年3月底的手头现金仅为7亿元人民币，接下去证大还需要支付23亿元的土地出让金。
正当公司资金感到紧张之时，证大集团董事长戴志康甚至自掏腰包，购买公司旗下的别墅，以解燃眉之急。
5月12日，上海证大集团发出公告，公司与戴志康达成一笔关联交易，证大向戴志康出售位于上海浦东联洋板块芳甸路599弄“九间堂”别墅15号，总建筑面积为333.41平方米，另有347.70平方米之地下面积。出售预期获得除税前收益估计约1613.4万元。
对于该笔资金的用途，上海证大表示，该宗出售产生之所得款项将用作补充公司的一般营运资金。
如今，在市场不好的情况下，不仅证大老板自己出钱补缺，恒大老板许家印也承诺，恒大上市满一年，平均股价若低于发行价，他将会自己出资赔偿12亿港元。这些私企老板的举动，表明在市场不好的时候自救的决心。
自掏腰包补家用
面对自掏腰包购宅的行为，证大集团董事长戴志康反问记者：“我自己买下住的别墅，这点钱能算补充资金吗？
事实上，这次证大集团属于急售物业，浦东联洋地区中原地产门店工作人员向时代周报记者表示：“‘九间堂’在二手房市场上的单价为10万元/平方米，证大出售别墅面积为350平方米左右，正常情况下，折合价格为3500万元一幢，一般挂牌到交易所需时间为半年之久，市面上2000多万元是买不到如此面积的别墅。”
“证大年初以90亿元拿下了外滩的商业地块，土地的首付款为14.5亿元，去年公司的净资产为30亿元，面对这种情况，作为公司的老板，只能自掏腰包买下别墅，填补流动资金不足。” 盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民向时代周报记者表示。
按照目前戴志康的财富状况，有充足的实力为公司输血。2009年，福布斯认为其财富达到了48.5亿元，而在2009年的胡润富豪榜中，其持有的财富为75亿元。
戴志康在上海地产界是一位具有传奇色彩的人物，上世纪90年代初戴志康凭借在金融投资赚得第一桶金。
1993年，戴志康成立了上海证大集团，这是一家以专业金融综合投资及房地产开发经营为主业的大型民营企业集团。2002年，上海证大房地产有限公司（0755.HK）在香港主板市场成功上市。
然而，证大成立以来，基本属于浦东联洋区域型的开发商，开发过浦东联洋板块的“九间堂”、“证大家园”、“水清木华”、“证大大拇指广场”等楼盘。
目前对戴志康而言，面临着发展的瓶颈，一方面，要支付巨额的土地出让金；另一方面，证大在上海除了外滩地块储备之外，已经没有地块可开发。
巨额地价压力大
今年2月份，上海证大以92亿元的天价竞得外滩地王，该笔收购金额相当于证大房产截至2009年末总资产的1.2倍以及手头现金的15倍。
在该笔土地出让款以外，证大还面临其他短期债务，包括12个月内到期的2.82亿元人民币借款以及其他需支付的土地出让金。
虽然，公司营业额达到21.62亿元，较2008年上升10%，但是，这个业绩处于上市地产公司的中等水平，仅仅依靠自身的营运能力，很难运转外滩的项目。
特别是，按照出让合同规定，首付在签订合同之后2个月内需付清，按照土地新政之后的规定,，外滩8-1地块的首付比例将接近50亿元。如果选择半年内分期支付，则受让人在支付第二期及以后各期出让价款时，须按照支付第一期土地价款之日时公布的银行贷款利率，向出让人支付利息。
虽然，许多业内人士担心今后项目的运营情况，但是，上海证大执行董事兼主席马成木梁对这个项目充满信心，他向时代周报记者表示：“单看数字，92亿元确实高，但是，要看地块本身的价值，外滩的价值在于不可复制，今后不会再有这么大面积的土地出让，这就决定了今后项目的前景。当地块价值被认可后，一方面，会有更多开发商主动找到我们；另一方面，我们不排除使用金融工具的方法解决资金问题。”
获郭广昌 支持
上海证大之所以能够力克新黄浦、中华企业、复地集团三家公司勇抢地王，其背后是复星国际董事长郭广昌的鼎力支持。上海证大与“中华企业”、“新黄浦”不在同一级别，不会引起任何关注，而这次参与竞标的复地把证大当作“档箭牌”来用。
证大集团董事长戴志康向时代周报记者表示，目前已有多家机构正在聊合作。值得注意的是，此次参与竞标的另外一家公司复地集团去年持续增持证大，目前持股比例已达20%，成为证大集团的第二大股东。
众说纷纭之时，上海证大、复地集团、杭州绿城及复星系旗下上海磐石投资管理有限公司共同成立合资公司，注册资本为10亿元，四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%。待合资公司成立后，四方向合资公司提供贷款分别为10亿元、25.72亿元、8.58亿元和1.873亿元。
虽然，郭广昌以及宋卫平的加盟，暂时解决了5月份外滩地王必须支付的50%的地价款，但尽管如此，上海证大依然要解决剩余的土地出让款，特别是三个月后要支付的大约23亿元。
“外滩的商业项目地价就要92亿元，加上开发成本在内，总投资超过100亿元，前期基本是以投入为主，建设成本又高，在较长的时间内，很难回收前期投入的资金。” 第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬向时代周报表示。
虽然今后有三家公司参与开发外滩项目，但是，按照证大、复地、绿城的业绩来看，今后也会在较长时期受该项目所累。去年复地销售额达到了51.85亿元、证大销售金额在21.62亿元，两家公司的销售总收入都不及外滩92亿元的地价，而绿城其总债务为249亿元，持有现金为118亿元，绿城与两家公司分担支付土地出让金，也会感到压力。

四、解析
1、时代背景
1992年春天，年轻的戴志康来到海南岛，参与海南证券创建。时年28岁，已掌握了丰富的金融专业知识，在国有银行、外资银行也“厮混”了几年。用他自己的话说，“觉得资本市场我们玩了就可以算数的”。那一年，戴志康受命组建中国首家公募基金公司——富岛基金公司，出任总经理，当时绝大多数世人尚不知基金为何物。
富岛基金首次募集了6000万元人民币，用于炒股和炒房。做顺时，账面有几百万元的利润。后来提高了仓位，不仅五六千万元全部亏进去，还因放大杠杆，到1995年一度亏损有上亿元。
戴志康坦言，亏是因为放大了杠杆，亏了钱再借钱，拆借利率又非常高,于是越亏越多。富岛基金当时是公募基金，募集时面对过许多普普通通的投资者，那一张张面孔在戴志康脑海里留下了深刻的印象。
“我觉得钱亏了对不起他们，心里觉得如果不能善待资本，后半辈子会有麻烦。好人有好报，坏人有坏报，父母小时候教的简单道德原则支撑着我要把事情做好。”戴志康回忆道。
1994年，戴志康去美国重新学习。在美期间认真研究了各种投资、投机的理论和方法，还亲自翻译了索罗斯的书,组织同事们一起学习。
“机遇总是青睐有准备的头脑”，1995年，戴志康迎来了从低潮中打翻身仗的机会。他获得了大资金借贷支持。这一次，戴志康大胜，“1996、1997年在资本市场挣了5个亿”。
钱来了，问题也接踵而至。
根据戴志康的描述，“当时海南形势不好，大家想分钱散伙。但谁都知道，这些钱不是我们私人的，随便分钱是犯法的。”
面对这样的境况，戴志康的观念是，该赚的钱，要毫不留情地赚，不该要的钱，绝不轻易要。随后的日子，查账、审计，甚至还碰到写恐吓信的，让戴志康应接不暇。不过，戴志康自认“没做亏心事”，“很多事情都过去了”。
一个非典型房产商
2000年，对戴志康来说是一个重要转折点。那年4月，纳斯达克指数从5000多点开始一路下行，半年内跌掉40%。
全球互联网泡沫的破裂让游走在资本市场的戴志康有所触动，他突然意识到国内的资本市场或许也有问题。一番深思熟虑后，戴志康下决心转战房地产，从一个资本玩家转为房地产开发商。
房地产对戴志康而言，是一个完全陌生的行业，一度，他把万科当作学习对象。多年以后，戴志康自认“人各有道”，他学不了万科，也学不了雅居乐。
“他们可以同时做很多项目，可以拿上很多土地，我做房地产则像‘老地主’，比如联洋社区的项目最多就一百亩，我对每亩土地都精耕细作，充分尊重每寸土地。我们要开发有价值的资产，做价值型开发商。”戴志康如是解释，言语中混杂着自嘲和自得。
在戴志康看来，他没有丝毫房产和工程背景也是一种优势，可以纯粹地从消费者角度探求人们内心最本真的需求，去理解如何做房地产。通过赋予楼盘人文气息，把房子营造成家园，让人“诗意地栖居”。
戴志康认为，浦东的联洋社区就体现了其房产开发理念——一个生活的社区，有大拇指广场，有五星级的证大丽笙酒店，有证大艺术馆等等。
从投资角度审视，“老地主开发模式”获利倍率也不低。但戴志康业自我检讨：“这种模式增速较慢，而过早地从住宅向商业房产转化，也减缓了企业的增长速度，这个转化在企业规模大一点时会更合适。”
“失之东隅，收之桑榆”，戴志康认为，证大成长的步伐迈得确实是慢了点，但正是通过一系列完整的项目，证大积累了强有力的城市综合开发能力，目前这个综合开发模式已经开始在其他城市进行复制。
戴志康称，上海证大(00755.HK)今后还是会转向快速发展的道路上来。作为战略修正的一部分，他今年辞去了董事长，请了原上实集团董事长马成樑掌管证大。
眼下，已投入20亿的喜马拉雅中心是戴志康的一个梦想，在他的设想中，这是针对整个上海的文化中心，文化中心背后是一个大型的综合商业体，里面包含两个酒店，一个超五星级酒店，一个五星级的商务酒店，还有剧场和艺术馆，以及其他的商业空间和创意中心。
安静的“少数派”
鳄鱼是戴志康喜欢的动物，它安静地在那里匍匐，一旦出击，就能捕获丰盛的猎物，戴志康崇尚鳄鱼般的安静投资。
“10个人来有10个人不同的说法，最终只能把你的心搞乱，尽量少的信息，可以让心安静，心安静了，能够感触到真正市场什么时候变化，就会找到正确的答案。”这就是戴志康的投资心法。
这位证券市场曾经的弄潮儿表示，股票在短时间内的波动和宏观分析的东西不能一对一地连接起来，更多的时候需要你自己内心的清静和感觉，最简单的判断，不需要特别复杂。
戴志康强调，投资方面要尽量做一个少数派，大家都不看好的时候自己看好。但是人们有时候不相信自己的感觉，受到各种专家、报纸、电台的干扰就会心动，对抗这些心动则需要自身具备宏观的分析能力。
未来五年，戴志康预测，中国可能会进入一个资产泡沫阶段，资产泡沫的过程会非常绚丽，可能疯狂到像美国金融危机前的状况。戴志康认为，经济泡沫本质上也是一个机会，让人发财也让人发狂。要避免发狂，就要把握好自己的心态，常怀一颗平常心，激进的时候稍微想得保守一点。
“在股票市场里不要太贪婪，你要知道最后大多数人都要亏钱的，挣一点就是少数派了，还有可能以后会挣得更多。”戴志康说。
“情定”小额信贷公司
“十年金融，十年地产”，戴志康更愿意将自己定位为一个投资家。他透露，上海证大正准备创建小额信贷公司。
“我们经过调查觉得穷人的信誉不比富人差，往往比富人更高。穷人你只要借给他适量的资本，他的信誉一定比富人强，因为富人拿着更多的钱冒风险，风险比例很大。”戴志康认真地说。
戴志康说，财富是留给有德有道之人的。有些人生命过程当中特别有钱，但倒台的也往往是那些在媒体上过度亮相的大公司和大老板。
比钱更重要的是身心健康，戴志康说：“挣钱不挣钱也不是那么重要，身心健康才是更重要的。一个成功的企业家要有强壮的身体，也要善于调节身心。”戴志康说，眼下的他喜欢看书，喜欢静思、静养，喜欢大自然，喜欢动静结合的生活方式。
静思、静养并不意味着无为。戴志康称：“我不一定要做最大，但一定要做最好。即使公司关了，我的产品和作品让它几十年、几百年地服务于大家，这是我心里想的事儿。”
戴志康言语间依稀让人想到他的海门老乡张骞，这位状元企业家尝言：“天之生人也，与草木无异。若遗留一二有用事业，与草木同生，即不与草木同腐……”
2、家庭背景或者个人特质（高学历富豪）
戴志康出生于江苏一个农民家庭，在家中六个孩子中排行第四。家境清贫的戴志康，从小就会从地里挖一些地瓜，收一些蔬菜去市场上卖，也算是商业意识的启蒙。
在富豪中，戴志康的教育背景算是罕见的了。戴志康上世纪80年代初就以优异的成绩考入了中国人民大学国际金融系。虽然现在的国际金融专业炙手可热，但是当时的戴志康并没有想到要当一名商人，对于之所以报这个专业，戴志康半开玩笑半认真地解释：“当时我们是先出高考成绩，再填报志愿的。我数学成绩一直很好，高考也考了98分，于是我们老师就提议我报金融专业；然后我英语也一直很不错，于是老师又提议那就再加一个‘国际’吧，就这样，我就进了国际金融专业。”
1985年，从中国人民大学国际金融系毕业后，戴志康又考入了中国人民银行总行金融研究所。后来，还在复旦大学学了两年哲学。
研究生毕业后，戴志康去了刚创刊的《金融时报》，第一个采访对象就是俄罗斯的一位副部长。之后进入了中信实业银行行长办公室做秘书工作。1988年，戴志康又南下海南创立了“国际金融公司”。可是半年多没有一笔业务，被迫又回到北京，转身进入德累斯顿银行中国代表处。
1990年，戴志康受到研究生同学、时任人民银行海南省分行行长张志平的召唤，第二次来到海南。这一次，他仿佛找到了一种创造历史的感觉，“我们一帮兄弟在一起说：我们来发股票，没有股份公司，我们创建股份公司。”
1992年，戴志康受命组建中国第一家公募基金公司——富岛基金公司，出任总经理。富岛基金第一次募集了6000万元，主要是用于炒股票和房地产。这一年，戴志康28岁，在投资金融界声名鹊起。
1992年，戴志康创建了上海证大资产管理公司，同时在杭州开始了自己的房地产投资之路。
1993年股市雪崩，戴志康负债累累，但在市场复苏后，戴志康又重整旗鼓，1998年在资本市场和房地产开发方面同时获胜。
1998年，戴志康成立证大投资集团，开始进军房地产。2004年，戴志康以17亿元的身家在胡润百富榜中排位第57名。2007年，戴志康位列胡润房地产富豪榜第28名，以100亿元身家与陈天桥家族、李宁等并列第65位。
我不是个纯粹的商人
他收藏了世界级的现代雕塑“大拇指”和“LOVE”，他创造了“现代中式”的建筑风格，他和许多中国当代艺术家过从甚密，他投资创办了国内首屈一指的民营艺术馆上海证大现代艺术馆……戴志康不断地推动着当代艺术的发展，却从不以文化人自居。别人问及他的身份时，他总是强调说，“我只是个商人”，但是，他又一直强调，“我从来不是个纯粹的商人”。
如传闻中一样，接受采访当天，戴志康仍旧穿了一身白色的中式唐装。作为世界知名干邑品牌轩尼诗X.O“赏深·越慕”私人收藏系列的又一位嘉宾，不得不承认，戴志康是个商人，更是个文人，但是他又并非是个完全不考虑商业利益的纯粹文化人。不论他的身份如何认定，戴志康在经历中不断深化自己对文化艺术的欣赏力，让自己身上“士”和“商”的不同特质碰出火花，用收藏和创作将两者完美融合的事实是不容置疑的。
商业也可以当成艺术来玩
预计将在2009年年底开业的上海证大喜马拉雅中心投资逾20亿，戴志康预期将其打造成当代中国文化创意产业的综合商业地产项目，由五星级酒店和超五星级精品酒店、证大新美术馆、多功能展演厅、商业中心、创意办公室五大业态共同组成。戴志康表示，“如果企业将收益服务于整个社区、整个社会，创造的就是文化价值，这个价值是无法估量的。人类真正的财富是非物质的东西。物质的东西经过几百年，几千年总会消亡。只有非物质的东西才能几千年保存，因为一个艺术品、一个文物是无价的,这才是真正的财富创造。”
当然，戴志康也不完全否认艺术文化的追求确实有利于商业，“文化也可以是一个成功的商业地产”，而且，“商业也可以当成艺术来玩，艺术的本质、核心是随心所欲，把一个房地产项目当作一个作品来做，就能找到像是在做一个艺术品的感觉。”但是戴志康坦言现在还是没有完全找到文化和商业最好的结合点，“虽然我现在算是基本找到了商业和艺术的结合点，但我觉得还会有更好的。”
戴志康笑言，自己处理商业和艺术的关系的妙招就是对不同的人说不同的话，“我对资本家、投资者就说：艺术、文化是资本的增值服务；跟艺术家就说：艺术、文化是生命的本质，艺术才是永久的，钱是责任。责任过了头就是负担，永恒的才是文化、艺术领域。艺术品是超越时空的绝对财富。”
在戴志康看来，艺术文化的事情，中国的文化人没有办法做，商人就要帮着去做，去推动它，“在当前经济社会，尤其现在，这个社会的主导力量是资本家，所以资本家对这个社会的态度有重大的影响力。所以艺术文化人自己没有资本力量的帮助的话，也将寸步难行。所以说有文化立场的资本家，就该去做文化事业，至少对文化要有所思考。”
谈到自己对艺术的感受，戴志康认为，“我从没给艺术一个完整的想法和看法。艺术家通过艺术品表达自己的感受，如果能够感动你，那么就可以去感受，那就跟艺术发生关系，然后慢慢理解。”
3、各媒体解析
地产大佬上海证大集团董事长戴志康的资本赌性2004.2.18
总额高达22亿元的两项投资“赌注”会把戴志康——这位“2003年内地百富榜"排名第43位的富豪带上新的事业巅峰抑或跌入深谷
这是一个相当关键的时刻，上海证大集团董事长戴志康经过长达数月的思考和酝酿，作出了两项极具风险性的投资决定。

这位野心勃勃的40岁富豪，计划投资人民币16亿元，打造一个上海的新地标：“上海证大艺术大酒店”。该项目毗邻世纪公园，位于浦东国际博览中心对面。这个由日本的矶崎新大师设计的建筑，是一个极具特色的五星级大酒店和世界级的当代艺术博物馆相融合的新颖综合性公共建筑，开发规模近15.6万平方米。这个项目将在2004年动工，2008年建成。
同时，证大还与上海爱建信托合作，建设“证大·大拇指商业广场”，总投资6亿元，总建筑面积约11万平方米，内设大型超市、主题性商场、精品购物、四星级酒店等多项生活娱乐设施。该项目已于2003年6月动工，预计2005年完工。
两个项目加起来，总投资高达22亿元。而在胡润推出的“2003年内地百富榜”上，戴志康排名第43位，身家15亿元。
可以说，这两个项目的成败，将决定戴志康是跃上一个新的事业巅峰，或是跌入深谷。
“无疑，这是戴志康思考很久才作出的决定。“上海证大艺术大酒店”和“证大·大拇指商业广场”完全与证大集团的转型战略吻合：从一家房地产企业，向一家以酒店业为主的不动产投资、经营与管理的公司转型。
这一回，戴志康有多少胜算呢？
折戟资本市场
戴志康1964年出生于江苏海门，家中兄弟姐妹六人，他排行老四。童年时，“家中十分清贫，常常吃不饱，要饿着肚子。童年时的活动就是干活、劳动。”
或许与贫家出身有很大的关系，戴志康经常以一种特立独行和冷傲的姿态示人。2003年7月22日，英国首相布莱尔访问上海期间，单独会见了8名上海商界精英，戴是其中之一。那一天，戴志康穿了一身白色的唐装，是中国男性企业家中惟一没有穿西装的，格外抢眼。戴说：“我知道今天大家都会穿西装，我也穿西装，多没意思，所以就穿唐装。”
1985年，从中国人民大学国际金融系毕业后，戴志康又考进了中国人民银行研究生院。
戴志康创业初期很不顺利。1988年，戴志康辞去了中信实业银行的秘书职位，南下海南创立了“国际金融公司”，半年多没有一笔业务，落得一文不名，被迫回到北京。戴志康转身进入德累斯顿银行中国代表处。
1990年，戴志康受到研究生同学、时任人民银行海南省分行行长张志平的召唤，第二次来到海南。这一次，他仿佛找到了一种创造历史的感觉。“我们一帮兄弟们在一起说：我们来发股票，没有股份公司，我们创建股份公司。”
1992年，戴志康受命组建中国第一家公募基金公司——富岛基金公司。戴担任总经理。富岛基金第一次募集了6000万元，主要是用于炒股票和房地产。这一年，戴志康28岁，在投资金融界声名鹊起。　　然而好景不长，1993年，中央政府实施宏观调控，股票雪崩，海南泡沫破裂，戴志康不但赔光了利润，还搭上了6000万元本金，输了一亿多，赔得差不多快破产了。
冲浪证券业
1995年，是戴志康最困难的时候，当时，证券市场非常萧条，交易所一天的交易量少的只有几千万。但是，戴志康认定应该是做证券。
据戴志康讲，证大从“327国债事件”中赚到了第一桶金。“那时候管金生做空头，我们做多头，管金生一家输了几十个亿，培养了估计几百个几千个百万富翁。”
此时，戴志康把十几个行业里的投资收拢回来，筹措了2000万元资金，集中力量进入资本市场。
戴志康先用手中已有的2000万元现金借贷3000万元，这样，就有了5000万元的资金。他再找到一位在深圳认识的国营公司老总，劝说其与自己合作。这位老总拿出了5000万元，并派出一个领导班子同戴志康合作。伙同合作伙伴的5000万元，再拿合起来的现金去透支。此举等于他手里控制了2个亿的资金。
戴志康动用资金购买了市场上苏常柴80%的股票。当时承诺1995年8月投资，年底收回。从1995年10月开始，戴志康的团队先后在《中国证券报》上以整版篇幅刊登文章：《增长十倍的股票》和《一面红旗插天下》，详细论证了苏常柴的发展潜力。
但是一直到1996年初，戴志康依然没有“解套”。这时，合作伙伴内部产生了分歧，但那位国营公司老总还是坚定地支持了戴志康。
1996年春节过后，股票市场开始回暖。1996年2月，证大集团持有苏常柴转配股1000万股，占其总股本的5.95%，成为其第二大股东。到了6月，股票市场达到了一个顶峰，苏常柴更是一匹领涨的大黑马。戴志康开始慢慢地“吐货”，涨一点卖一点，总共挣到两个多亿。戴志康自己赚到了一个多亿。转而，1996年下半年，戴志康集中投资价值被低估的四川长虹，并持有至1998年初。
市场上至今依然在流传说，为了查明长虹虚实，戴志康曾派人去了倪润峰那里做了半年卧底。到1996年，戴志康的团队已经对当时80%的上市公司进行了普查调研。
“1996年，所有的股票都涨，就四川长虹不涨，再看看它的报表，四川长虹是绩优股而且是最好的股票，为什么不涨呢？就是因为它盘子大，盘子大别人说不好炒作，炒不上去。但我相信价值规律，便宜的肯定会有人买，你盘子再大，跟中国老百姓储蓄存款相比差得远呢。所以，今天没人买，明天会有人买，后天总有人买，我们等了一年，才往上哗哗涨，1997年再涨。”戴志康说。
1998年下半年，戴志康敏感地意识到，新经济在证券市场会有一波大的行情。1999年5月，戴志康集中投资电广传媒、中信国安、上海梅林等网络股。再次大获全胜，收益在100%以上。
2000年3月，戴志康判定网络股已普遍被高估，逐步减持网络股，并从股市中抽出大部投资。
2000年左右，戴志康还投资了上海天阙技术发展有限公司等几家互联网公司。2002年，戴把上海天阙卖给了新浪网，安全实现了前期对IT的风险投资。
在网络股的复苏中，戴志康又嗅到了钱的味道。他目前还担任中国人力资源开发网(简称中人网)的董事长。2002年1月8日成立的中人网，目标是提供各种基于互联网的e-HR解决方案，目前会员数近15万人，日均浏览量近10万人次。2003年，中人网与国务院发展研究中心企业研究所合办“2003年中国企业人力资源管理现状调查”、与清华大学经济管理学院合办“第一届中国企业人力资源管理案例竞赛”，在业内很有影响。
抢滩浦东
1992年，富岛基金募集了6000万元。在寻找项目的过程中，戴志康模糊地感觉到海南房地产可能不太健康，有“炒作”成分，就想在长江三角洲也投一点。选了半天，选择了杭州。当时戴志康觉得，杭州是一个好的人居地方，投资房地产成功率可能比较高。于是，1992年，戴志康就在杭州西郊圈下了261亩的农田和池塘，开发“湖畔花园”项目。
1993年，受中央政府实施宏观调控政策的影响，“湖畔花园”陷入了半死不活的窘境。
1998年下半年，国家宏观经济政策发生变化，整个房地产复苏，并很快走出一波波澜壮阔的上扬行情。杭州房地产的价格更是疯狂上涨。
由于浙江项目原来是由富岛基金投资的。1998年，戴志康花了3500万元，把它买了过来。
“湖畔花园”在1998下半年销售形势已经非常好，被誉为杭州为数不多的几块金字品牌之一。
在房地产业的大好形势下，证大集团进一步在杭州开发了“莲花港家园”(1998年底立项，1999年开始动工，1999年7月开始销售)，正好赶上了这一波高潮，又获得成功。
“杭州跟上海不一样。”赵杭生对《新财经》记者说，“杭州房地产从1998年下半年开始复苏，1999年开始高涨。但是上海，1998年还在下滑，1999年还在探底，2000年到了底部，之后才开始回升。”
1998年时，上海浦东开发已经很热了，但是上海房地产市场仍然低迷，地价相对很便宜。从1998～2000年，上海市的土地供应方式还是协议转让。戴志康来到上海的第一件事，并不着急开发项目，而是以非常吸引人的价格拿到了浦东大面积的土地。
“实际上，我1999年就开始投资了，但那个时候没有多大财力。敢于去投资它，是因为感觉它能够升值。比如说，我投一块地，它价值4个亿，我给它签一个能几年分期付款，那时候能这样签，是因为地随便挑，没有人跟你竞争，它那时候能卖掉一块地算不错了，不像现在大家打破了头去抢地，那个时候别人是抢着把项目卖给我，所以，我谈的条件会非常好，4个亿的土地，我可以先付4000万定金把它拿下来，然后后面的地后面的钱逐步付，但是等到我第二笔钱要付之前，这地可能就涨，如果我有后续的钱我就会继续投，如果没有后续的钱我就分一半给别人，那时候已经升值了，我4000万可以马上就赚4000万，放大胆地去做。”
2000年开始，上海的房地产市场回暖，继而不断上扬。上海的土地供应方式也很快就改变了，开始公开挂牌，招标拍卖。手里握有大量土地的戴志康，财富得到了又一次迅速积累。
到了2000年，证大才开始了在上海的真正的大规模开发。陆续开发了证大家园、水清木华等项目。登陆香港资本市场
2002年，戴志康又重返资本市场。
6月10日，戴志康出任香港上市公司四海互联网(0755.HK)的首席执行官。7月18日，四海互联网更名为上海世纪控股有限公司(简称上海世纪，注册地为百慕大)。
而四海互联网董事局主席贺学初，曾在香港华润任职，是一位技艺精湛的“洗壳高手”。
2002年11月20日，戴志康接任上海世纪主席职位，接替辞任的贺学初。一周后，上海世纪以7000万元人民币购得上海证大置业65%股权。
2003年2月21日，戴志康出资1.5亿元全购上海世纪，称在2003至2005年发展内地地产项目，注入上海世纪。
“内地概念+香港资本”，戴志康初步勾勒出资本联动地产的蓝图。
在2003年5月6日公布的上海世纪(0755.HK)年报中，戴志康详细披露了证大集团的发展思路：未来五年实现“投资经营物业概念”——不单自己开发房地产项目，也会收购具有发展潜力的物业投资项目，自己经营管理，从单一的房地产开发商的角色转变为房地产开发、投资、经营管理的角色，并形成连锁经营模式。
“上海证大艺术大酒店”和“证大·大拇指商业广场”，都是这一策略的具体步骤。
证大集团将逐步树立以酒店业为重点的“大旅游、大地产连锁”概念，这一发展方针可以带来多元化和稳定的收入来源。
戴志康的目标是，证大成为上海数一数二的地产商。在上海十年规划中，未来五年，每年将开发1200万平方米，五年就是6000万平方米，浦东占1/3。
在戴志康的设想中，证大每年在浦东开发20万平方米的房子，未来五年总共开发100万平方米。这个数字是浦东新开发房地产面积的5%。
戴还有一套未雨绸缪的设计。“住宅是一种‘短平快’的项目，开发以后迅速卖掉，再开发再卖掉。这对公司资产经营来说不是太好的。因为没有足够资产作为支撑，公司发展就会波动比较厉害。打个比方说，有项目销售时，公司现金流比较大，万一项目销售完了新项目还没拿到，就等于没有现金流了。”浙江证大房地产开发有限公司总经理赵杭生对《新财经》说，“但是，如果我有酒店、写字楼、商场，这样一批经营性的物业拿在手里，我的现金流就比较稳定。然后再根据形势变化，适当加大某些品种的开发。这样对整个公司的发展是很好的。”
另外，把房子卖掉变成现金了，但再去买地不容易了。戴志康预测说，尽管上海房地产的住宅业还有一个5～10年的增长期，但是在这个过程中，取得土地越来越困难，而且成本越来越高。在这种情况下，开发商手上土地资源就显得非常宝贵。如果开发住宅项目，等于把土地连同住宅一起卖掉了，就享受不到土地资产增值所带来的收益。上海的国际地位与日俱增，土地价值也与日俱增。如果都卖光了，就不可能跟上海一同增长。
戴志康的如意算盘是，一部分要卖掉，一部分要保留。用什么方式来保留呢？就是通过酒店、写字楼、商场来保留。这样，随着上海城市地位的提升，随着整个上海城市土地价值的增值，证大集团也一道成长。
对于“上海证大艺术大酒店”和“证大·大拇指商业广场”的22亿投资如何筹措，证大内部人士告诉《新财经》，主要靠销售回笼资金就可解决。“现在市场销售形势好，资金回笼非常快。”
当然，深谙资本之道的戴志康可能不会很犯愁。三年前，戴志康提出一个梦想：到2008年，证大公司的净资产实现100倍增长，达到35亿元(1998年，戴志康花了3500万元把杭州地产项目从富岛基金买过来，上海的投资主要是从浙江过来的，所以，起源投资是3500万元)。
当时，面对部下的一片质疑声音，戴志康特别充满自信地说：“如果这35亿纯粹去卖房子，可能挣不了，你们只要完成一半，另一半我去挣。我挣这个钱，不靠卖房子得到，而是靠资本经营。”
“举个例子来讲：如果你们做到第三年(2003年)，我们当年利润达到2个亿，前年的利润1个亿，你这个公司利润是100%增长，销售额也是100%增长。你这个东西拿到证券市场上去卖，是属于高速增长的公司，能卖到20倍的市盈率，2个亿的资产可以卖到40亿的市值。我如果把其中的30%股权卖掉，我就拿回了在做的项目的全部投资。通过卖给人家，通过很高的市盈率，把将来的期望卖给别人，有可能达到十年百倍增长的目的。”

五道口出身戴志康：逃离股市的大户 2003.10.24
五道口”出身的戴志康：
从逃离股市的大户到拥有数千亩土地的大户
排名第43位财富15亿元
戴志康进入胡润中国内地富豪排行榜并不使人意外。
以15亿元身价排名第43的戴志康，当记者知道这个消息第一时间致电告诉他时，没有感觉到他有半点兴奋或者不高兴，他说：“根本不关心这个排名。”
在众多富豪中戴志康的学历是无可挑剔、货真价实的：1985年中国人民大学国际金融本科毕业，1987年中国人民银行总行研究生部硕士毕业(俗称“五道口”，“五道口”在金融界享有盛名)。后在复旦读了个哲学班。
戴志康很有个性，今年7月22日，记者在英国首相布莱尔发表演讲的中国货币企业家峰会上见到戴志康时，他是当时中国男性企业家中惟一一位没有穿西装的，而且穿的是一身白色的唐装！坐在演讲会场的前排，格外抢眼，用他的话说：“我知道今天大家都会穿西装，我也穿西装，多没意思，所以就穿唐装。
“当记者问到很多曾经是著名排行榜的富豪，结果后来出事，现在上榜难道不担心吗，尤其又是房地产行业？他说：“我不怕，有什么好怕的。”用交通银行上海分行万家禄的话说：“戴志康是自己努力得来的，是干净的。”
第一桶金：坐庄“苏常柴”和“长虹”
戴出身于贫穷的江苏海门农村家庭，家中共有六个兄弟姐妹。正如他自己曾说：“那时候，家中十分清贫，常常吃不饱，要饿着肚子。童年时的活动就是干活、劳动。”研究生毕业后先当了3个月财经记者，然后进入中信银行行长办公室任秘书，不到一年就辞去了这个令人羡慕的工作。这年是1988年，正是开发海南的时候，他去了海南，折腾半年，一文不名的回到北京。花了近半年时间，才得到德累斯顿银行北京代表处秘书的工作，在这里他学到很多。
但是，1989年10月，他辞去了月薪2000元的工作，带着妻子再次踏上海南土地。这次，他出任研究生同学张志平任董事长兼总经理的海南省证券公司办公室主任。
“1992年，受命成立中国第一家公募基金———富岛基金总经理，这年他28岁。手中掌控资金为6000万元，当时投资的选择很简单：炒股。出师顺利，轻松赚得500万元，到了1993年，形势大变，宏观调控政策一出台，金融市场一下冷了下去，不久赔完了利润，还开始亏损。用他自己的话说，到1994年、1995年的时候赔得差不多快破产了。债主临门，戴志康没有逃走。用戴志康的话说：“我们想清楚了事情应该怎么干，赢得了外界的帮忙，别人给了我新的资源。”在这期间，戴志康读了很多书，仔细分析了失败的教训，认真研究大众投资和投机心理，最后它把股票上升到哲学高度，这或许是他再到复旦读哲学班的诱因，正如所罗斯也称自己为哲学家。
用新的资源，戴志康人生的拐点就此开始了，那是在1996年前后。开始再次进入股市，坐庄“苏常柴”获得巨大收益。1997年，坐庄“长虹”，这可以成为股市经典案例。据说戴志康为了查明长虹虚实，派人去了倪润峰那里做了半年卧底。
戴志康对此回答是：“这个公司的业绩多少，报纸上都登，只不过是怕有假账，去核实一下真的还是假的。”尽管没有公开的数据显示戴志康进账多少，但是在这两次投资中，戴志康赚的盆满钵满。
“目前土地储备足够他开发十年”
在1998年，戴志康开始进军房地产业，投资目标是上海浦东。2000年在股市高峰时候，从股市全身而退，在令人吃惊中退出股市，并全面进入当时并不景气的浦东房地产业。戴志康开始了新的起点。
1998年以非常吸引人的价格拿到了浦东大面积的地。谈到1998年投资上海房地产动机时，戴志康说：“上海的人均收入是高的，可是上海的房价和地价在这些城市里是偏低的，这个时候，你相信不相信，价值规律会起作用，如果你相信的话，低的东西它会回来，就这么简单，我认为应该在上海做房地产，上海是一定会非常有希望的，所以赶紧找机会买地，当然最好的是去买房地产的股票，但是我看上市公司当中没有几家，做房地产做得好的，也没有几家，更没在浦东做房地产做得好的，我要想看好浦东的房地产，买股票的机会没有，那只好直接买地做操作。”市场印证了戴志康的判断。
精心打造的证大家园和经典楼盘水清木华，两个项目一面市，都获得市场追捧。戴志康正在进入商用房地产证大·大拇指广场也已奠基。这意味着戴志康的事业又上了一步，只有实力雄厚的房地产商才敢进入商用房领域。而据他自己说，有数千亩土地储备。更有内部员工直接说：“目前土地储备足够他开发十年。
2003年，戴志康排到内地富豪榜第43位，身价15亿元。（中国经营报）

五、附件
相关信息：
1、戴志康—百科百科
http://baike.baidu.com/view/476977.htm?fr=ala0_1_1
2、上海证大集团董事长戴志康—图片百科
http://tupian.hudong.com/a2_51_97_01100000000009123657971101822_jpg.html
3、胡润百富-戴志康-2007年胡润能源富豪榜-第47名
http://www.hurun.net/detailcn78,people47.aspx
4、证大集团地王难消化 戴志康掏腰包购自家别墅—财经—藤讯网
http://finance.qq.com/a/20100603/004918.htm
5、戴志康-财经人物-财经纵横-新浪网
http://finance.sina.com.cn/wealthperson/2004-10-11/2335.html
6、财富人生-戴志康-正大投资集团—互惠营销之父—视频-优酷视频-在线看
http://v.youku.com/v_show/id_XNTQ3ODE2OTI=.html
7、证大集团董事长：自由市场经济是一条奴役之路
http://www.wyzxsx.com/Article/Class17/200903/72160.html