宋卫平

基本信息
性别：男　　　出生日期：1957年　　　籍贯: 浙江绍兴嵊县人
专业：历史学　　　毕业院校：杭州大学　　　资产：75亿元
主要成果：绿城集团　　　行业：房地产　　　排行：胡润98

基本简历
版本一：
宋卫平，浙江绿城房地产集团董事长。浙江绍兴嵊县人，出身贫寒，自小随父母至舟山群岛谋生，在舟山群岛长大。赶上三年自然灾害，家里经常连吃的东西都没有，儿时的艰难磨练了他。宋卫平打小爱看书，小学时就看完了三国、水浒等名著，他不是一个天资太差的人，但是对一些人文学科，不在话下。
1982年，宋卫平从杭州大学历史系毕业。
1982年至1987年在杭州舟山党校做老师，给党政干部上历史课。
1987年，因为一些言论与当时环境有所抵触被迫“下岗”离开该党校，到珠海一家电脑公司工作，主要负责编制内部刊物，从文员一直干到一把手。
1994年，宋卫平从珠海回杭州，当时身无分文。借了15万元，开始投资房地产，后来又向朋友借了300万元来投标项目和买地。通过房地产开发迅速积累起巨额财富，目前绿城集团总资产达20余亿元人民币。房产销售额连续多年位居浙江省房产业界之首。
1995年一年宋卫平在杭州开发了丹桂花园、金桂花园、银桂花园、丹桂公寓、月桂花园等项目，初步奠定了绿城在浙江的品牌房产地位。
1998年1月15日宋着手组建了浙江绿城足球俱乐部。
当选2003中国地产十大风云人物；
2004胡润百富榜第61名；
2007胡润百富榜第65名。
2009胡润百富榜第98名，财富75亿。

版本二：
宋卫平，浙江绍兴嵊县人，1982年毕业于杭州大学历史系，1982年至1987年在某党校任教。1987年，宋离开该党校，到珠海一家电脑公司工作，从文员一直干到一把手。1994年，宋从珠海回杭州，以15万元起家，通过房地产开发迅速积累起巨额财富。

三、经典案例：
1、“我不在意调控”
即便2006年7月13日在香港上市之后，在杭州以外，对于宋卫平而言，因为足球而知道他的人还是比因为房地产、股市而知道他的人更多。
很多人都知道，他是足球俱乐部的老板，当年一手揭黑，震惊足坛。
事实上，他的公司早在2004年就进入了中国房地产综合实力前十，而在排名前十的开发企业中，只有他一家的总部还设在二线城市。
他是绿城集团的老板，一个自称“心里从来不认为自己是商人”的人。
那他的心里又认为自己是什么样的人？
对宋卫平的背景有所了解的人，并不一定知道他出生于越剧之乡和领带之乡——浙江嵊州，和他贫寒的童年时代，但很多人都知道他毕业于77级杭州大学历史系。那一年，在那个班里出了一批后来在杭州房地产市场上叱咤风云的老板，其中包括后来被万科收购的位居杭州房地产市场第二名的企业——南都房产的老板周庆治。而宋卫平，是这群人当中的佼佼者。
如果说宋卫平是一个双重身份的老板，绿城似乎也是一个双重身份的企业。一方面，就它的实力而言，已经跻身国内十大开发商之列，也已经是一个全国性的开发公司；另一方面，绿城在很多方面似乎还像是一个杭州本土的企业。“我们在杭州拿地的动力是100%，在上海和北京是90%，在二线城市是80%。”
经济观察报：从去年到今年，绿城接连在杭州、上海等地拿地，包括去年联合合作方在钱江新城拿下的楼板价达到12000元／平方米的杭州地王。最近刚刚听说又拿下了三块地。现在公司资金情况如何？
宋卫平：资金紧张是没有疑问的，你给我1万个亿我都很紧张，1万亿有1万亿的用法。房地产公司要求比较高的资金周转率，有人说我负债率82.6%是高的，但我认为关键是要做出好的产品来，能够打动购房者。
现在房价和地价保持高位运营，起码还有10%-20%的利润空间，楼面价每平方米1万元左右，毛坯5000-6000元做完，精装2000-3000元，卖到两万多元很合理。
当然绿城面临的经营环境是多样和复杂的，这么大的企业在风险控制方面应该有所应对。
有人认为绿城会困在项目扩张上。其实我们最困难的时候也曾经适度拖欠过几个月的地价款，当时我们把自己的股份分给别人合作，马上缓解了资金问题。
绿城许多项目不是招标来做而是委托合作，我们1/3以上的项目是合作，很多都是合作方自己找上门的。比如几年来和浙报集团的投资合作，我们在宁波已经有三个合作项目，他们只派两三个人出来，一年开两次董事会。最初谈合作时，党委都是一批老干部，我们提出我们的合作方案以后，全票通过。浙报今年3亿元利润，有一半取决于房地产。我们刚刚在杭州又联合拿了一块地，像这样账面上有大量闲置资金的公司，都是潜在的合作对象。
今年我们以合作为主，今年出的钱不会超过1亿，我们预计浙报一个项目的利润就会超过1亿。
我们的合作态度是非常尊重的，只要有人出钱出项目，我们愿意做打工者。浙江有许多优秀的民企，我们每次合作都押上全部的信用。宁可自己不赚钱，也不能让合作伙伴赚不到钱。
当然还有其他方面，管理上完美的产品需要靠普通人的队伍去做，也有管理控制能力的问题。不过，千难万难，大不了输到最后变成农民房的代建者。我们这个企业即使经营失败垮台了，我们是敬业的工作者，精神得以延伸，就不是失败者。
我们一年10亿利润，交税近3亿，还有交纳的地价款，应该说，我们也付出过，也贡献过。
2、“我不降价”
在一个极度话题化的行业里，宋卫平作为一家上市公司的老总，作为全国前五大房地产企业的创业者和企业家，他与他的同行们——比如王石、潘石屹和任志强——比起来，显然低调得有些格格不入，至少在谈起中国房地产业的代表人物的时候，宋卫平这个名字不会第一时间出现在人们的脑海中。
可是，同时宋卫平又是大名鼎鼎的，甚至有人说，在杭州，只要关心足球，上至八十岁的老人下至八岁的小孩，都能在大街上认出这个中年微胖、总是笑眯眯的男人。因为他在浙江这块足球沙漠浇灌出一块绿地，“浙江绿城”是浙江第一支也是唯一一支足球俱乐部队。宋卫平在他的本行业刻意低调，却在他因爱好而投入的半个行业中给他带来家喻户晓的名声。
即便是今天，当中国房地产业遭遇急景凋年、中央政府与各地方政府纷纷“救市”、杭州市更是前所未有的颁布24条救市政策之时，媒体对宋卫平的报道也不过是，“2008年10月12日，浙江绿城对阵山东鲁能队，宋卫平并没有出现在看台上，尽管以往他的习惯是，当浙江绿城对阵强队的时候，他一定会亲自前往赛场助阵。但是现在，宋卫平显然有更为重要的事情要做……”
“绿城不降价”
2008年10月14日，就在浙江房博会开幕前4天，杭州市政府颁发“救市24条”。浙江省建设厅则下发了另一个“红头文件”，核心内容是：在房博会期间，要处理好因促销打折引发的开发商和消费者的纠纷。这次房博会，早先因为降价而被愤怒的业主砸了售楼处的全国降价先锋万科被拒之门外，其他跟着扯起降价大旗的杭州开发商，也没有出现在房博会上。
而绿城和宋卫平则非常明确地表示，不会降价。杭州黄龙世纪广场，绿城的总部所在，大堂里的每一根柱子上都插着新鲜的百合花，幽香扑鼻。喜欢以花名来给项目命名的宋卫平，也选择了百合来作为写字楼惟一的装饰。与售楼处的处处精心相比，绿城公司的办公室极为朴素，甚至宋卫平自己的办公室也只有一张办公桌、一组会客的沙发以及墙上一幅不大的印象派油画——尽管在很多人的期待里，那面墙上或许应该出现一幅泼墨山水。
宋卫平显得很忙碌，或许是因为这个时刻有些敏感，而他的压力也很大。杭州万科率先降价，虽然对品牌产生了一定的影响，也发生了售楼处被砸这样轰动的事件，但在仅有的惨淡成交中，万科的成交量还是明显高过其他公司，毕竟购房者对价格还是敏感的，不过宋卫平固执地说，“绿城不降价。我们会有优惠，而且优惠的幅度可能会比以往要大，但是我们不会降价。”
“导致今天这样降价的局面，是不应该的。”他说，“如果绿城也加入到降价行列里面去，会导致一系列非常复杂的问题。”
他认为，改革开放30年给大多数城市居民带来的主要财富增加，集中体现在住房方面。从没有房子到有房子，从比较差的房子到比较好的房子，房子的增值使得杭州几十万户居民的财富增长到100万以上。如果因为宏观经济形势不太正常、不容乐观就使得房价往下走，一是不合情理，二是往下走却不见得就会带来市场的好转。在宋卫平看来，在这个时候匆忙采取降价的策略，有些操之过急。他说：“杭州市这么多年增加了那么多投入，地价已经到了一个比较高的水准，一个比较高的房价才可以使得住房的规划与建设达到一个比较高的水准。”
他相信这个冬天是提前到来，他相信这一次下行的过程已经到达底部。他说，2003年非典时期，绿城上海楼盘开盘，很多客户都戴着口罩来买房子——如果现在比那个时候更糟糕，就一定已经到达底部了。到达底部意味着两点：一是现在的情况非常严峻，很多企业已经到了生死关头；二是，新一轮的增长即将到来。巴菲特说过，在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪，这句话放在房地产市场上，宋卫平认为一样有效。
“但是这个底部不是一个行业所设置的，也不是一个地方政府所设置的。中央政府、金融机构是关键因素。”宋卫平说。
绿城集团一位高管说，宋卫平是学历史出身，他看问题重点不在当下而看长远，他对中国的房地产业的未来“长线看好”，因为他相信，人想要改善自己居住环境的愿望永远是存在的，而土地作为资源则是日益稀缺的，所以房价总是看涨的。

理想和现实
宋卫平的理想主义大约已经成为他的一个标签，所有人在提到他的时候，在谈及他的所作所为的时候，总会把前因后果都归结到他的理想主义上去。宋卫平自己很多次说过，解决谋生问题之后，追求理想便成为他的理想和工作目标。而他的理想主义，表现在两个方面，一是自己的为人做事，二是他对企业的经营管理和事业的方向上。
宋卫平回忆起自己的第一套房子。那是在他30多岁的时候买的，只有50多平米的两室一厅，一个小厨房，一个小洗手间，他却永远记得当时欣喜若狂的心情，因为终于有一个地方可以安顿自己。他说，那时候他就意识到，房子是人生存重要的一部分，是生活必需品。这使得他在借了300万启动资金开始做房地产项目之后，让他对房屋的品质有了一点类似偏执的追求。
绿城的房产品中有许多跟桂花有联系的产品，从最早的丹桂花园到后来的桂花城、桂花园。这些全部出自宋卫平手笔的案名，显示了宋卫平对桂花的偏爱。而问他何以最爱桂花，他说，那是在大学毕业以后，在舟山党校做老师，大概是1985年，秋天的一个早上，十点钟左右有一堂课，给党政干部上历史课，这时候校园里的一棵桂花树开花了，散发出了浓郁的花香。在讲课以前，宋卫平对大家说：“大家都看到了桂花开，也闻到了桂花这种非常独特怡人的香味。其实生活的美好是大家都可以创造的，只要大家去多种一些桂花树，我们的生活里就会多一些桂花的清香。”
从那个时候，他就开始了对桂花的偏爱。桂花是一种有形的东西，但它的香味是无形的。从这一点他联想到，在开发房产品的过程中，不但要对生活内容进行有形的界定，而且对无形的境界也应该有理解和追求。“我们是理想主义者，同时是有行为有能力的现实主义者，但我们的导向是理想主义的。我希望绿城始终把一种虚无缥缈的理想、比较知识分子的东西，经过一板一眼、一砖一瓦，如同桂花的清香一样，融合展现在我们的居住园区。”
“其实我们做的事和媒体做的事方向是一样的。我们在改变着一个国家、一个社会、一个地区，使得它更符合所谓知识分子的一种理想。我们在造房子，我们在做一个园区、做物业管理、做销售服务，这个过程中，我希望能够始终贯穿我们的真诚善意。”宋卫平说，他“以人为本”的理念，就是从这一点理想而来，而他所说的绿城房产、教育和足球这两个半业务的发展，也都是围绕着以人为本而来。因为他觉得所谓的地产开发和物业管理，不能仅仅围绕着房子本身进行建造和管理，修个水电通个管道是物业的一部分却远不是全部，更不是本质，他认为还是要把眼光集中到居住在小区的“人”身上，由此他才想到要去做足球、做教育、做医院，关注园区内人的健康，甚至他还想，要在园区里面开“四点半学校”、盖食堂，解决孩子放学后无人看管和上班族的吃饭问题——这就是宋卫平正在做的“园区服务体系”。他说这个体系远超过现在物业公司的范畴，是对人在园区内的生活需求的真正解决。
为了这个理想，绿城花了很多的钱。从2002年第一所育华学校落成，绿城已经办了8所学校，包括中学、小学、幼儿园，投资超过10亿元。投资主要集中在前期，尤其是房子和地价的高额投入，尽管绿城是一个地产公司，但这仍然是一笔巨额的花费，而且至今还没有达到收支平衡。在足球上的投入，就更为著名，每年都要投入几千万。阎世铎在卸任之后到绿城足球基地参观，曾经说过两句评语，“绿城是真正做足球的，绿城基地是世界一流的。”这两句话让宋卫平别有一番滋味。足球是他的爱好，31岁之前能够踢满全场。为此他投入了巨大的心血和金钱，至于回报是否值得，只有宋卫平自己知道其中冷暖。去年11月，拥有超过200名护工的绿城医院开业。宋卫平说，这些产业都是依托房产而衍生出来的多元化，核心统一而简单。
尽管在教育、足球和其他产业投入了巨大的资金，但是宋卫平最多的时间还是花在房地产业务上，尤其是最近。也因此有了媒体注意到他没有出现在绿城和山东鲁能对阵的看台上。但是宋卫平说他从事房地产居然不是为了赚钱。他给自己的定位也不是企业家。就像他的偶像松下幸之助说的那样，商人分为三个级别，一是创业家，二是企业家，三是事业家，松下说自己是从65岁开始，才进入到了事业家的境界。而现在50出头的宋卫平，自称已经是在用事业家作为目标来要求自己。
所以他一直说，财富对于他已经失去意义。现在媒体又在计算，在这一次的金融危机中，他的财富又缩水了70%云云，宋卫平却表示对此并不关心，“我始终认为，我们是在替社会理财。我们是社会资源的组织者和管理者，帮助社会管理土地资源、市场资源、资金资源，包括种种其他跟房产有关的资源”。甚至，他努力在他的员工中也培养这种价值观。他经常问员工的一个问题是，“工作是什么？应该怎样去工作？工作对人生的意义是什么？工作的崇高境界是怎样的？”
问这一连串的问题，宋卫平无非想告诉自己的员工，工作的目的不仅是为了赚钱，要把工作转化为生活，变成一种人生乐趣。“可是我们又必须要赚钱。为什么要赚钱？赚钱的目的是什么？”宋卫平自己的回答是，我们提供很多很优秀的产品和服务给客户，我们要赚钱，我们必须赚钱。赚钱的目的在于我们可以为更多的人提供更优秀的服务。以此循环到永远，没有尽头。
尽管宋卫平告诉他的员工，工作要成为人生的乐趣，可是他却对自己是否勤奋的问题给出了否定的回答，他认为自己还是懒散，“我从来不认为自己是一个优秀的商人。因为在勤奋、持之以恒、吃苦耐劳方面我从小就不太出色。吃苦耐劳方面，一个月的表现是不错的，两个月也是不错的，但是三个月就不想做了。但是，企业需要的是一次长跑，要我跑200米、500米、800米问题不大，最后到1500米就有点勉强了。”不过绿城的员工却说，老板的勤奋是出乎他们意料的，有一年的员工考评大会，宋卫平坚持七天七夜，亲自向对他述职的员工提问题。他外表看起来人高马大，实则心细如发，喜欢快速地把事情做到完美的程度，甚至员工用纸杯当烟灰缸这样的小事，在他面前都有可能受到批评，因为这样给客人用不礼貌、不周到也不环保……“他就是一个劳心的人”。
对于绿城一直令人担忧的高负债率，也许用宋卫平自己对自己的评价可以解释。他说就像他下棋的风格一样，他做事会有点冒，不太喜欢保守。曾经有人评价杭州人，说这个在南宋曾经成为国都的城市，在那个时候被南下的河南人带进了一点彪悍的作风。这一点从许多著名的浙江商人身上——比如鲁冠球、马云、宗庆后——似乎都能看出来。与外界所想象的浙江花柳繁华地、温柔富贵乡的文弱印象相反，这些平时最喜欢讲文化、讲价值观的商人，在做事方式上，却往往十分硬朗。宋卫平和他们是一样的。
2003年，宋卫平的“反黑哨事件”，让他一夜之间成为家喻户晓的人物，当一切都时过境迁，宋卫平当时说的一句话在现在看来分外令人感慨——他说：“对我而言，我将来更愿意去做一个老师，或者去做一个和尚。我认为做商人尤其是做充满铜臭味的商人，没有什么价值和意义。人间正道是沧桑，我们不吃苦头是无法感知的。”
即便是在现在，在这个特殊敏感的时间里，当这个号称不以赚钱为目的的商人扯起“不降价”大旗的时候，我们或许应该认识到，宋卫平从不否认自己是商人，只是他一直在尽力超脱作为一个商人的角色。

3、绿城资金链考验宋卫平腾挪功夫
2009年05月01日 02:49 经济观察报 陈周锡
4月27日，绿城中国控股有限公司（3900.HK，以下简称“绿城中国”）公布2008年业绩报告。报告显示，绿城中国资本负债比例 （净负债/净资本）由2007年的88.2%飙升至2008年底的140％；一年内到期的银行贷款、债券共65.69亿元，而现金存款仅有17.18亿元。
在这种情况下，纽约时间5月4日，绿城中国将以85％的价格收购于2006年11月发行的一笔4亿美元的高息票据，这引发了市场对绿城中国债务的担忧。
如今，绿城中国被外界认为是中国内地最危险的大型房地产公司之一。绿城中国董事局主席宋卫平，这位福布斯中国富豪榜的常客，也在2009年遭遇前所未有的债务危机。
一位业界人士分析，绿城中国2008年这份成绩单，与其前两年高速扩张、近年来营销失误有着直接关系。此前宋卫平表示，他不太在意调控。在万科宣布全国降价的时候，宋卫平坚决表示“我不降价”。“他是一个极端的产品主义者，低估了宏观调控、经济下行的威力。” 负债率140％
事实上，绿城集团及旗下上市公司绿城中国 “疯狂”拿地，是从2006年下半年开始的，其地块主要集中在浙江省内，此后延伸至上海、济南等地。
2006年9月，绿城集团联合滨江集团(9.62,0.00,0.00%)，以36亿元竞得 “杭汽发地块”。随后，又以3.03亿元竞得杭州东部某地块；13.185亿元拍下义乌某黄金地块；33亿元拍得温州一块 “地王”，创下当时温州土地拍卖价新高。
随着房价一路高涨，2007年至2008年全国地价也开始飙升，此时手握重金的上市公司绿城中国，没有放缓储备土地，而是频繁出手拿地。显而易见，来自杭州、北京等“地产大舞台”的成功，成为宋卫平逆流而上的动力。
2007年5月，绿城中国联手葛洲坝(11.40,0.00,0.00%)、杭州康居投资两家公司，以34亿元在杭州拿地。之后又以12.6亿元竞得上海新江湾城地块；10.95亿元竞得绍兴一住宅用地。2008年1月，绿城中国分别以9.8亿元和4.18亿元拿下台州和象山的两个地块；5月又以21亿元在杭州奋勇夺地。这其中有不少为当地 “地王”。宋卫平称，他已经习惯高价拿地。
资料显示，2006年7月绿城中国上市之初，土地储备为800多万平方米，至2008年底土地储备已增加至2520万平方米，其中在2008年当年，新增土地储备达430万平方米。
在协议地块开发即将完毕之后，绿城如此激进的囤地行为，为其带来了巨大的支付压力。2008年，绿城中国为上一年土地买单的价款就达30亿元以上。也就在这时，绿城中国现金存款从2007年的33.83亿元，锐减至2008年底的17.18亿元。
即便如此，绿城集团副总经理裘建平今年2月份接收采访时表示，绿城资金链尚没有问题。在存款锐减，资本负债比例升至140％的同时，绿城中国的盈利能力出现大幅下降。
长于微观产品，与疏于宏观判断之间，不一定总能划上等号，但在相当一批企业家身上，类似的不平衡状态经常出现。
绿城中国在2008年取得了66.35亿元的营业收入，比2007年增长了15.6％。不过，其销售均价已从8725元/平方米下跌到7404元/平方米。到2008年底，绿城中国的毛利率已从36.1％下降至27.8％。归属于上市公司股东净利润为5.40亿元，同比下降41％。
如今，这些2006年至2008年高价取得的地块，正在源源不断地转化为在建或待建项目。在金融危机背景下，这些以高端客户群为目标的项目一旦销售不佳，必将对绿城中国的资金链构成相当的威胁。
据介绍，到2008年底，绿城中国共有47个项目在开发过程中，总建筑面积达631万平方米，发展中物业总估值达232.5亿元。2009年，绿城中国将有63个项目销售，新增销售面积198万平方米。还将有35个项目完工，总建筑面积为196万平方米。
目前绿城已有上海玫瑰园二期、桃花源南区二期F区块等6个项目未能按时完成。

宋卫平两面
一位杭州业界人士说，自信天资不是太差的宋卫平，正在进行一场前所未有的“赌局”，其赌注无疑是他坚守的“品质和品牌”。
“品质与价值是绿城产品的重要标志。”宋卫平此前表示，“我们有一个明确的态度，不能因为阶段性的困难导致行业的倒退，尤其是品质方面的倒退是非常不应该的。致力于技术含量、品质含量的提高，才是中国发展的根本之道。”在去年万科全国降价售楼中，宋卫平旗帜鲜明地表示 “绿城不降价”。为应对席卷全国的降价潮，绿城提出在房价不变基础上，增加品质、配套、服务等附加值。随后宋卫平还表示，他不在意宏观调控。
上海成全机构董事长全忠认为，宋卫平是个 “极端的产品主义者”，他追求产品品质的精致、完美，也正因他对产品的过分自信，忽视了市场变化的因素。据了解，在2008年杭州、温州等项目销售中，绿城一再坚持“高价营销”原则，致使销售进程缓慢。
一位不愿具名的业界人士认为，宋卫平对形势判断“偏差”，除了考虑一大批忠实的客户群利益之外，也有考虑同行、契合地方政府之意。“宋卫平是一个很讲义气的人，作为地区开发企业的老大，一旦采取降价售房，必将殃及大批中小开发企业，更重要的是造成房价动荡，这也不符合地方政府的意思。”
为缓解不断高筑的债务压力，宋卫平再次选择了资本运作。
今年4月14日，绿城中国旗下绿城房地产与中海信托股份有限公司订立了信托协议，成立中海绿城1号房地产投资基金，绿城以1元的价格将其杭州项目公司及无锡项目公司抵押给中海信托，以这两个两项目通过信托的方式贷款16.87亿元，年利率14％。
不断增加的负债和新近发行信托，触发了绿城中国提前回赎此前发行的高息债券。纽约时间5月4日，一旦绿城中国不能以自己开出的八五折的价格，回购这笔高达4亿美元的高息票据，那么债券承销机构及持有其债券总金额25％以上的债权人均可要求绿城中国提前赎回债券。一旦债券持有人宣布绿城中国违约，绿城中国将承受巨大资金压力。
绿城面临的境况，既有其产品品质带来的稳定客源，却又由于客户群无法迅速扩充，而使营收与债务之间难以很快平衡。2009年的营收会怎样？绿城能否快速转身？这些问题都摆在宋卫平面前。
“绿城有债务压力，但不会太糟糕。”杭州新希望(10.59,0.00,0.00%)分析师彭勐认为。据介绍，绿城2009年9月以前的130亿元预售款已经到手；另外，上百家长期合作的协作单位，极有可能在绿城资金困难时延缓其支付有关款项。
绿城集团营销副总监侯志伟说，绿城至今不但没有降价销售，反而价格稳中有升。“目前销售情况非常好，尤其是今年3月、4月。”2009年1-3月，绿城销售为25亿元。据报告，绿城中国今年一季度现金存款余额43.63亿元，较2008年底有大幅增加。同时，借贷亦增加至197.24亿元，比年底增长36.06亿元。
然而，面对外界对其债务的忧虑，绿城中国高层对公司今年现金流的平衡还是很有信心。一位知情人士说，绿城已在酝酿一些大动作。

4、绿城中国董事长执拗宋卫平：高负债率不等于风险
http://www.sina.com.cn 2009年05月12日 02:29 第一财经日报 叶国靖

前天下午3点之后的150分钟内，绿城中国(7.5,-0.12,-1.58%)（03900.HK）董事长宋卫平抽了6根烟。比他速度慢一点， 与宋共唱“地产二人转”的绿城常务副董事长寿柏年，抽了5根烟。在新闻恳谈会上抽烟，这样的情况并不多见。

或许这与现场的问题有关，当时，媒体问得最多的问题就是绿城的高负债率。2008年12月31日，绿城中国资产负债比例为140.1%，较2007年同期的88.2%提高了51.9个百分点。
宋卫平四五次重复强调“绿城是中国最具品质的地产商，而不是之一”，并多次表达“别期望绿城的负债率会很低”，指责国内某些地产龙头不该掀起降价风潮。
听到这一番大胆言论的，包括美国华(0.2,-0.00,-4.31%)平基金、华夏基金、香港金历地产投资公司、景林资产管理公司等14家股东机构和全国各家银行代表。
复旦大学房地产研究中心主任华伟博士告诉CBN记者，视品质如生命的绿城能否通过此轮楼市大考，关键之一是如何平衡速度与稳健之间的微妙关系。
不过，对于高速运行之下的高负债率，宋卫平语出惊人，出乎意料地表达了要将“高负债扩张”模式进行到底。他给出了一个特别的解释：“土地资产是否贬值是公司面临的唯一风险，而非高负债率。高负债率在我们的把控之中，只要有钱，就去买地，再转化成好的产品。只要有好的项目，并能够快速变现，就不会出现资金链断裂。”
“在房地产行业，对于绿城的高负债率，我希望大家能够豁免，不是豁免债务，（而是能够理解），债务是要还的。什么时候来问绿城的负债率，绿城都是很高的，如果负债率不高，表明它是不会成长。我们还会继续做下去，继续做下去的话负债率不会降下来。”
当香港记者再次抓住高负债率问题不放的时候，不按常理出牌的宋卫平体现出某种偏执特质，不愿再多解释：“我无法以很短的时间用几句话让你信服我们能够把控公司高负债、高速度之间的平衡，我真的无法短时间之内证明。”
或许，宋卫平敢于如此大胆表达，除了性情爽直之外，还基于最新的底气。楼市的“突然繁荣”将绿城从泥潭之中拔了出来。他的执行总经理曹舟南给出了一组数据：截止到5月9日，集团实现销售金额98.61亿元，创公司历史同期新高。截至5月10日中午12点，销售金额突破了100亿元大关，实现了100.56亿元。3月份环比2月增长148%，4月份环比3月增长150%。
当CBN记者问及宋卫平非常器重的绿城中国新任副董事长罗钊明是否是接班人的时候，宋卫平并没有正面回答，而是感叹自己开始有点老了，饶有趣味地指着自己的花白头发说，毕竟已经到了一定年龄，再干20年已经了不起了。
在评价罗钊明时，宋卫平也透露了自己一直坚持的理念和价值观。他说：“他（罗钊明）基本上跟我们（一样），都是有理想的人，都愿意用自己的聪明才智给这个社会带来一些什么，这是一个非常重要的基础。另外，他做事勤奋和进取，在一年多的交往过程里面非常明显。另外他是资深的地产人，他介入这个行业的时间跟我差不多，我操盘的时候是1994年，他1992年。”“最终，我不希望绿城仅仅是一台赚钱的机器。”
恳谈之后便是夜宴。这一夜，宋卫平率性豪饮，出于礼貌，轮番敬酒，终于喝高。

5、宋卫平：将高负债进行到底
http://www.sina.com.cn 2009年05月28日 05:15 时代周报
时代周报记者 陈晓双 发自杭州

凡是地产大亨、绿城中国董事长宋卫平看中的土地，必会落入他的囊中。
宋卫平的赌性由此可见一斑。
在市场行情仍不明朗的情况下，宋卫平甚至不惧绿城的高负债，继续玩着一场高地价与高房价的“赌局”。他相信高代价获取的土地，加上绿城一贯的高品质，只要项目快速变现定能获取高利润，甚至还高调宣称，将高负债进行到底。
然而赌错了行情的绿城，差点断送了美好前程。撞上南墙后，宋卫平不得不对过往营销策略进行修正。
5月10日，宋卫平已经没有太多选择了，他从正处在管理层和教练组内讧的足球事业中抽身，率领绿城高层，召集起机构、媒体、投资者开了一场恳谈会。
恳谈会前，绿城运作了系列腾挪资金的财技，用以纾缓资金困局。5月4日，一笔高达4亿美元的高息债压境，让绿城险些陷入破产清算的危局。最终绿城用发行20亿元的信托计划获取资金，顺利度过这笔海外债务之劫。
但绿城并没有因此摆脱外界对其资金链的质疑。庞大的土地出让金以及明年5月份到期的23亿元可转换债，随时都威胁着绿城的现金流。
显然，宋卫平亲自出场抚慰各界关注绿城的人士，让市场上的质疑之声暂时平息下来。同时，今年前5个月，绿城已达百亿元的销售数据，至少也可以让宋卫平喘口气，有心情去观看中超联赛。
钱的用途就是买地
在债务危机之前，宋卫平也没料到事情会变得如此糟糕。
2008年房地产市场转冷前，宋卫平极少跟房地产媒体接触。他更多的时间是与足球界人士呆在一起，只要有绿城足球队的比赛，他几乎是每场必看。
4月21日，当绿城公告8.5折提前赎回一笔4亿美元的高息票据后，关于绿城深陷连环债务的传闻便愈传愈烈。但宋卫平对土地的追求依旧十分狂热。
当地房产业界人士向时代周报记者提及宋卫平时总会提及这样的场景：在杭州多个土地拍卖会上，都会看见身穿红色T恤的宋卫平，且每次都会高调出现。
2007年，地价高涨时期，手握重金的绿城疯狂拿地。
2007年5月，绿城中国联手葛洲坝(11.40,0.00,0.00%)、杭州康居投资两家公司，一掷34亿元在杭州拿地，之后又以12.6亿元竞得上海新江湾城地块。这两块地均是当时的“地王”。
2008年5月，宋卫平又一次出现在杭州第一场土地出让会现场，以21亿元的总价夺得杭州城西蒋村的1号、2号地皮，楼面价高达10666元/平方米。
两个多月后，蒋村10号地块拍卖之时，市场已开始传言，绿城很“差钱”。但绿城最终还是把此地块揽入怀中。不过，令人回味的是，宋卫平意外地没有去拍卖现场。绿城此次拍得的地块楼面价已降为7750元/平方米。
关于宋卫平重金押宝蒋村项目，有业内传言说，这是宋卫平与星河湾老板黄文仔的一个“赌局”。不过，知情人士称，绿城拿此地块实属无奈之举。绿城前期拍下的蒋村项目成本过高，“与其被别人低价拿走相邻地块，坐享成本优势，不如狠心一并拿下。”
宋卫平似乎也习惯了高价拿地，对于宋卫平来说，钱只有一个用途，那就是买地。“赌”性十足的他相信高代价获取的土地，加上绿城一贯的高品质，只要项目快速变现定能获取高利润。而在浙江地产圈内也流传，2006—2008年间，“凡是宋卫平看中想出手的地，必会落入他的囊中。”

这样的冒进风格，导致了绿城的高速度与高风险并存。2005年，由于中央各部委一系列的房地产宏观调控政策，使得一些迅速膨胀的房产企业受到影响，当时大量吃进土地的绿城也受到波及。后随着土地价格的飞涨，绿城囤积的大量土地又成为其高增长的利润保证。
这段历险经历增长了宋卫平对持有土地的信心。但杭州地价已不便宜，况且每次土地拍卖会上跟绿城“抬杠”的房产商也多。宋卫平要拿下自己看中的地，就得跟银行借钱。当着华平基金、华夏基金等多家股东机构和全国各家银行代表的面，宋卫平大胆放言：“别期望绿城的负债率会很低。”
去年，绿城的销售额无疑打击了宋卫平的拿地热情。杭州日渐稀少的土地项目出让，让宋卫平不得不和其他公司联营，屡次高价拿地。
分析人士认为，根据目前绿城的联营模式，绿城支付的土地成本不到30％，而获得的权益平均接近50％。当地地产界人士也透露：“对方主要是看中绿城的加工能力。”宋卫平是个极端的产品主义者。绿城每个项目的卫生间装修，宋卫平都要认真检查。这种对产品质量上的精益求精，使得绿城在浙江的温州、台州等周边城市消费群体中培养了大批忠诚的“粉丝”。
绿城的黄金搭档
土地是这场“赌局”的资本。要想取胜，还得靠人。
在恳谈会上，宋卫平带队亮相的管理层中，多了罗钊明和曹舟南。
现年43岁的罗钊明是资深的地产商，曾担任世茂地产的首任总经理，创建北京香江国际发展有限公司。2007年底，该公司与刚完成香港IPO的远洋地产联手在杭州拱墅区拿下两幅地块。罗钊明也因此成为杭州地产圈的“名人”。
宋卫平在抢夺杭州多起地王的过程中，结识了罗钊明，并力邀其加盟。据绿城内部人士介绍，罗钊明虽然升任绿城中国副董事长，但其大部分时间基本上都在北京，负责绿城北京、安徽等地的项目开发。
绿城新任执行总经理曹舟南，曾担任过浙江省财政厅国综处副处长等职务，又在有资金实力和政府背景雄厚的国有企业浙江铁投担任过高管。宋卫平起用曹舟南，就希望他能改善绿城的融资环境。
在罗钊明和曹舟南之前，宋卫平与绿城常务副董事长寿柏年的搭档，一直被视作绿城的“黄金搭档”。寿柏年与宋卫平同是杭州大学77级历史系毕业。
而在绿城管理层中，也多见宋卫平的同学校友。例如绿城副总经理裘剑平是杭州大学历史系78级的毕业生。宋卫平所在的杭州大学77级两个班级中，曾涌现了10多位知名地产商，包括南都集团董事长周庆治、钱塘房产集团有限公司董事长路虹等。这种同窗之谊体现在宋卫平的创业历程中。
据杭州业内人士介绍，早年的时候，宋卫平与路虹曾是紧密合作的创业伙伴，共同度过了宋卫平早期创业的艰难日子。后来因各自事业规划等因素，两人单飞，宋卫平开创了绿城，路虹成立了钱塘房产集团有限公司。
1998年4月，宋卫平遇到了事业上极为重要的合作伙伴寿柏年。此后的10多年间，两人没有分开过，共同见证绿城的成长。在具体分工上，宋卫平主要负责绿城的发展策略、监督项目规划、设计和市场营销，寿柏年主要负责绿城的整体业务运作及财务管理。
绿城的成长，主要得益于宋卫平的“义气”，让他在绿城的发展路上总能遇到跟自己抱团的人。同时他也是一个疾恶如仇的人。

所以，他不允许自己辛苦赚来的钱被糟蹋。这在一定程度上也促成了他“舍得一身剐，也要把皇帝拉下马”的精神，出面举证，引爆了轰动了全国的足球黑哨事件。据依据该事件写就《黑哨》一书的新华社记者杨明称，为揭足球腐败黑幕，面对牵涉面众多的涉黑群体，宋卫平除了嚷嚷要掀桌子，甚至“做好坐牢的准备”。
绿城员工也向时代周报记者透露，宋卫平的确是一个“非常热爱足球的人”，即使在今年楼市行情难以预测的情况下，宋卫平为绿城足球俱乐部制订的预算也达到3500万元。
怒斥万科带头降价
然而，眼前的这个局，宋卫平并不是胜券在握。
在罗钊明加盟绿城之前，宋卫平多次强调“绿城是中国最具品质的地产商，而不是之一”，宋卫平认为高端项目获取的利润更为可观。但去年的市场调整导致的变化，让他感觉有些“赌”错了行情。
他甚至把市场的逆转怪罪于万科的“搅局”。
2008年9月，万科在杭州掀起降价风潮，一批杭州本地的中小开发商也相继加入万科的队伍中。宋卫平对此很是恼火，公开表态绿城绝不降价。
在这场与外来地产大鳄万科的交锋战中，绿城因为坚守不降价策略，使其最终成为一个战略失败者。去年下半年，绿城才卖了50亿元。据业界透露，在绿城一次内部营销策略大会上，宋卫平破口大骂曾经被列为绿城学习榜样的万科。5月10日的恳谈会上，宋卫平再次指责国内某些地产龙头不该掀起降价风潮。
宋卫平认为，绿城的设计水平、产品品质早已把各类竞争对手抛于身后，高质量绝对配得起高价格。
另外，由于绿城在杭州的江湖地位，也注定了它不能随意降价。去年10月14日，在杭州市政府颁发“救市24条”的同时，浙江省建设厅下发了另一个文件，核心内容就是暗示房产商不要降价。爱讲“义气”的宋卫平很愿意配合当地政府不降价的指导方针”。
万科带头降价，显然破坏了以绿城为首的杭州不降价房产商联盟。但骂归骂，市场的东西最终还是要靠市场解决。宋卫平开始对过往营销策略进行修正。罗钊明的出现，除了对北方市场的开拓，也有绿城营销发展战略上的考虑。
罗钊明提出的绿城中国未来数年要“高筑墙，广积粮，勤换仓，要称王”的想法，与宋卫平新的思路不谋而合。宋卫平也继续回归到其“儒雅”风范，点明要把“销售”摆上绿城2009年三大工作重点的首位。
这样的策略转变，已经有所显示，据绿城提供给时代周报的数据，截至5月10日，绿城的总销售额已超100亿元，提前完成半年度销售计划指标。

6、绿城宋卫平：带上干粮去拿地
http://www.sina.com.cn 2009年06月23日 02:44 第一财经日报 叶国靖

经过一年多的沉寂后，绿城中国（03900.HK）董事长宋卫平，这位杭州地产一哥首次明确表示，国内土地市场大底已现，未来两年拿地“充分安全”，带上“干粮”即可上路拿地。
6月21日，绿城在公司内部召开了一次土地拓展会议，宋卫平开始重新吹响了新一轮的拿地号角。

此前最近的一次拿地是一年前的5月14日，绿城联手大型国企浙江省能源集团下属的浙信房地产投得位于杭州西部住宅区的一幅商住用地，总地价为10.58亿元，约合楼面地价每平方米8260元。
“去年真的很难。在最困难的时候，公司只差二三十亿。当时，我也困惑、迷茫。”面对折腾的2008年，宋卫平日前在接受CBN记者采访时首次率性直言当时绿城体内“潜伏”的现金流断裂危机。
“公司拖欠了政府不少的土地出让金，所幸最终的结果是‘还好，还好’。现在困难熬过去了，公司的销售额已经突破170亿元人民币，所回笼的资金已经全部还清了拖欠的土地款。”绿城营销副总监祝军华透露，截至6月18日，绿城今年在全国的48个在售项目实际销售已达到176.21亿元。
不过，宋卫平恪守着有别于其他地产商的圈地逻辑，“土地资产是否贬值是公司面临的唯一风险,而非高负债率。高负债率在我们的把控之中,只要有钱,就去买地,再转化成好的产品。只要有好的项目,并能够快速变现,就不会出现资金链断裂。”
如今，重拾底气的宋卫平又出发了，“现在是时候重新拿地了，只需带上一些天的‘干粮’。比如在上海，绿城未售项目仅有位于南外滩、今年下半年推出的绿城·黄埔湾项目，土地储备严重不足；在杭州，目前的局面是你想买地，往往买不着好地，许多开发商都很激动。”
他举例说，6月18日绿城参加了杭州一幅地块的竞拍，很激烈，楼面地价高达8000多元/平方米。据悉，经过31轮报价，这一地块由浙江省二轻企业集团进出口有限公司和莱茵达置业股份有限公司竞得，成交总价88000万元，高出起拍价40%，楼面地价高达8778元/平米。按照宋的解释，这幅地块称不上优越，但是价格在火爆的竞拍中不断被推高。
不仅在杭州，开发商们在各地用行动证明了自己荷包的充盈，“地王再造运动”再度拉开了序幕。2009年5月和6月，在房地产市场逐步回暖、销售形势好转的情况下，地产企业拿地信心膨胀。万科A(7.18,0.00,0.00%)（000002.SZ）、上海绿地集团等一线企业频频出手优质地块，土地成交日趋火爆，经营性用地成交面积环比继续上涨，高溢价率地块频繁出现。
宋卫平对土地市场的短期与中期判断是，去年是筑底，今年回暖，明后年爬升，此后或将出现周期性回落。“只要市场整体大局稳定，就像踢足球一样，适当的越位（拿地等经营行为）是可以的，这只是技术问题。”

7、颠覆粗放管理 绿城宋卫平带头学习肯德基
http://www.sina.com.cn 2009年07月14日 02:04 第一财经日报
李娟 郝倩

“最近绿城集团对于内部员工下达了新的要求，要求规定每位员工都要隐藏真实身份投简历给肯德基，到肯德基面试，进入肯德基内部学习其选人、用人之道，以及一些管理模式、营销策略、企业文化宣传机制。”
上述传言在坊间广为传播，据说是绿城的舵手宋卫平有次听了肯德基大中华地区一位高层的演讲之后产生的灵感——他本人非常欣赏肯德基的规范化管理。
说起来，绿城集团是中国最大的民营房地产集团之一，旗下上市公司绿城中国(7.5,-0.12,-1.58%)（03900.HK），昨日收盘市值为173亿元人民币，被多家机构看好。
不过若从管理角度着眼——它似乎与大多数地产企业一样——可圈可点之处寥寥。
事后CBN记者证实，那个让售楼先生投递简历卖汉堡包的传闻的确有些夸大其词，但是绿城一直没有停止在同行业和跨行业中学习。
换而言之：对于现阶段的开发商而言，过于丰厚的利润，以及购房人对于楼盘升值空间的过分关注，也让他们有许多不安，了解鸡是如何生蛋的，对他们而言，比获取鸡蛋更为重要。

学习肯德基

对肯德基的学习就是绿城内部的一次对于“鸡生蛋”的观摩过程。按照该公司内部人士对CBN记者的解释：就在今年农历年后，绿城的确与肯德基做了一次“交流”，由于有不同的背景、比如企业文化、行业、管理模式，令这两家企业的那场“头脑风暴”并不乏味。
“我们看了一些他们的PPT，听了肯德基的高层来授课，然后分组进行一些话题的讨论。”绿城内部一位中层向CBN记者表示。
肯德基的流程管理深深地吸引了这家地产企业，一个细节是，在肯德基，员工会跪在地上查看桌板下有没有灰尘，这让绿城的员工们“大开眼界”。
绿城集团副总裁裘剑平坚称那仅是每年要进行多场“头脑风暴”中的一例。事实上，他们在广泛寻觅合适的案例，目的就是甄选出最合适的学习对象，以此创建自己的学习模式。
除了肯德基，绿城早就觉得，另一家日资电子企业松下，是值得学习的榜样。
松下的“自来水哲学”在业内广为流传，其理论的核心，即“通过丰富和不断增多的物质使人们得到生活的安定和幸福”。创始人松下幸之助创业之初生产的电扇阻盘和配线器材就充分体现了这一理论，以后松下又先后设计生产了双灯用的插头、炮弹型电池式电灯、方形电灯、熨斗电炉、收音机、电唱机等生活用品，十分畅销。
迈克尔·戴尔则演绎了美国的自来水哲学版本。他的商业模式就是免除许多不必要的成本，让人们以更低的价格买到自己想要得到的电脑。
在时下的中国地产格局中，定价多为随行就市，利润高企，要造福民众多少有些乌托邦的意味。但是无论此理论是否有现实意义，绿城据此“传道授业”了10年之久，希望在员工心中建立起某种理论框架。
体现在每年的新入职考试中，绿城把各种制造企业的经营理念通过论述题、填空题以及选择题等多种方式呈现，其中松下的“自来水哲学”是必考题。

学习同行

主动创新、精耕细作都是尖端制造企业的优良品质，这在“低价买地”、“快速卖房”、“全国简单复制”的地产行业难以照搬。虽然改变很难，但仍在主观意愿上希望有所突破——这是宋卫平的想法。
颠覆“简单而粗暴的管理”，是绿城的美好愿望。宋卫平亲自把绿城集团200多名管理人员全部带到北京星河湾观摩学习，仅那次学习就让他感慨良多——“当时一进北京星河湾的感觉就是背上开始出汗。”宋卫平坦言。
他所选择的观摩对象是在房地产业内以“极其专注和挑剔”而著称的黄文仔的作品，那是一个理想的完美主义者。类似开发商的数字在国内地产界，用一只手都数得过来。
“通常移植树木是砍去树枝及根系，但我们却是整棵原封不动从长白山、大兴安岭运回来，一辆大板车只拉一棵树。”拉回后，并非直接种植，而是租用80亩土地，通过试养，以令成树适应新泥土的生长环境。”黄文仔本人这样形容他对绿化的要求，而接近黄文仔的知情人士则说：黄文仔可以在自己座驾的后备箱里装着卷尺测量仪之类的工具，亲自到现场考察工程质量。
这一“参考项”足以令宋卫平“知耻而后勇”。更为重要的是，宋卫平将他对黄文仔的欣赏直言不讳地表达出来。他曾经多次在公开场合毫不掩饰地称赞星河湾，那样的人或者事，都是学习的榜样。

8、地产狂人再燃圈地战火 宋卫平放言“见好地就拿”
http://www.sina.com.cn 2009年09月20日 02:33 华夏时报
本报记者 王海春 上海报道

5个多月房子的持续热销让绿城集团董事会主席宋卫平再次萌生了跑马圈地的心思。
9月10日绿城集团与平安信托签署了投资战略协议，未来3年内，平安信托投入到绿城集团房地产项目的资金总额将达到150亿元。因2007年绿城拿了不少地块，加之去年房地产市场的萧条和可转债券的危机，绿城的资金链一度紧张至极，但很显然，现在的绿城手头又阔绰了，在土地市场出手剽悍的风格再次显现。

引入战略伙伴

未来3年内，平安信托投入到上述项目的资金总额将达到150亿元。绿城相关人士告诉记者，今年平安信托投资绿城的规模约在30亿-50亿元之间。

“这种联合是为了接下来的扩张做准备。”分析师曹旭东告诉记者。

9月10日看中上海长风生态园土地后，绿城原本寄希望于以高出起拍价约30亿元的65.97亿拍下。虽然绿城决定要在长风地块上下血本，却在9月10日被中海地产以70亿的价格“劫杀”，最终与上海长风地块失之交臂。

上海失手后，经过179轮的激烈竞价，绿城在9月11日以12.42亿元拿下北京通州区新华大街地块。与3.1667亿元的起始价相比，该地块的溢价率达292%，成为近期北京溢价率最高的土地。

分析师指出，绿城与信托公司的合作有重要的考虑，即通过与信托公司合作，同时引入其它形式的战略资本来保证项目开发资金的充裕。有了战略投资，大型房企拿地和开发项目才不会因为资金周转不利而再次出现问题。

2007年的跟头

因对市场判断过于乐观，和过于激进的拿地，绿城在去年曾栽过一个大跟头。

2007年曾是土地价格最高的时期，不少公司都因扩张冲动而拿了不少高价土地。但第二年楼市的调整便给这些高价拿地的开发商造成巨大的压力，绿城也同样面临资金链断裂的风险。

“绿城一直是比较激进的，尤其2007年的形势下，拿了不少高价地。”中原分析师表示。据绿城2007年年报，2008年该公司有60个在售项目，当年新增可销售面积274万平方米。如果加上2007年年底前竣工交付的49万平方米可销售面积，绿城2008年的总销售面积约323万平方米。

杭州当地一家房产机构人士告诉记者，为了应对危机绿城一度下决心，如果市场仍然没有好转就以低价入市换取流金回流。“去年绿城的资金真的非常困难，我们都在怀疑他们能不能撑下去了。”杭州一家开发商市场部经理向记者表示，如果没有今年楼市的回暖，他难以想象绿城现在会处在什么位置。

“当时，我也困惑、迷茫。”对于资金紧张的问题，宋卫平近日也对外承认，因去年销售不利，又有数额庞大的土地款需要支付，公司使陷入非常危险的境地。

圈地运动进行时

显然，两年之后的今年，宋卫平再次表现出激进一面。“只要有好地，就还要拿。”宋卫平近日表示。今年3月楼市的回暖给绿城带来了转机，进入6月后绿城在上海、杭州的高档楼盘甚至开始变得抢手。曹旭东告诉记者，今年上半年绿城的销售额就达到210亿元，而1-8月的销售额达到315亿元。

5月份绿城以8.5折的价格，提前赎回本金4亿美元的高息票据，解除了可转债的危机。经历了一年多资金紧张的日子后，手里“不差钱”的绿城萌生了再次进入土地市场的念头。

今年6月底召开土地拓展会议后，绿城决定要开始新一轮的拿地计划。绿城相关人士向记者表示，公司拿地的重点除了关注北京、上海、杭州等一线城市，也会考虑在大连、宁波等二线城市寻找新的机会。

9月3日绿城以20.05亿元的价格拍下杭州新华集团地块，楼板价达到了22361元/平方米。相关人士告诉记者，对于今年土地价格和未来市场走势绿城心里并没有底，因此在前几次杭州的拍地中绿城因为没有拍出很高的价格，表现比较保守。

“可能是因为去年的教训刚过去，所以面对今年比2007年还高的土地的价格，宋卫平也不敢过于激进。在绿城缓过劲以后，土地市场已经发生巨变，市场行情变得比2007年还高；参加了几次土地拍买会，绿城却少有斩获。”一位分析师透露，如果不是那次宋卫平穿了红色衬衫表示下了决心要拿到土地，新华集团的地块可能也要花落旁家。

其实绿城已经错过了拿地的最好时机，在进入6月后土地市场的行情已经一路看涨，对土地的争夺已经比较激烈。“在激烈的价格竞争中，宋卫平意识到下血本才能拿到土地。”消息人士向记者透露，绿城正在与基金公司及海外投行就战略合作问题进行磋商，很快可能会有新的合作动向。

9、宋卫平豪言：3至5年超万科
http://www.sina.com.cn 2009年11月19日 01:08 21世纪经济报道
本报记者 荆宝洁杭州报道

北京国安夺冠的那个下午，绿城集团（3900.HK）总裁宋卫平的身影湮没在工人体育馆近六万球迷的欢呼声中。比赛结束后，宋卫平苦心经营的杭州绿城队迎来降级的命运。

绿城集团副主席兼执行总经理罗钊明也在现场。“当时有两百多个绿城球迷在现场，用200多人的失落换来6万人的狂欢，我们觉得很值得。”绿城集团秋季恳谈会后，罗钊明回忆国安夺冠的场景时，开玩笑说。

罗钊明提到了绿城足球队过去几年来的怪现象：地产业绩不好时，球队战绩好；地产业绩最好时，球队却跌落中超联赛末席。

失之东隅，收之桑榆。11月11日下午，绿城宣布前十月合同加协议销售额已达425.4亿元。在球场上失意的宋卫平豪言，争取三年至五年内销售额超过中国最大的房地产企业——万科。

宋卫平的野心

据绿城集团执行总经理曹舟南介绍说，截至11月10日，绿城本年度59个在售项目共实现合同加协议销售总金额达425.4亿元，公司整体运营状态保持稳定发展的良好态势。

曹舟南在会上宣布，未来3年，绿城每年的销售规模都要在现有基础上增加至少30%。其中，明年可销售房源总金额将达到780亿元。按照现在的建设速度去推算，2012年可供销售的房源总金额或将达到1400亿元。

数据显示，2009年1至10月份，绿城共有在建、待建项目82个，土地储备规划总建筑面积3021万平方米，其中自有权益1973万平方米。绿城要积极拓展上海为中心的长三角区域和以北京为中心的环渤海区域，确保在已进入区域的可持续性发展，并有意将触角伸入东北市场，在大连、沈阳等地开发项目。罗钊明同时介绍，第十二届全运会的组委会已向绿城伸出“橄榄枝”，有意请绿城在当地建造全运村。

而宋卫平一番赶超万科的豪言让在场人士惊讶。宋卫平称：“未来3至5年，绿城的目标是做到全国房企销售额第一二名，尤其是第一名。届时，绿城将在800亿至1000亿元销售额的这个层面，争夺全国房企的销售冠军。”为了实现这个目标，今后拿地是常态。宋卫平强调说，必须快速扩大市场份额。

另据罗钊明向本报记者透露，绿城明年将在北京市昌平区开发别墅项目。目前，绿城在北京建有两个项目。其中北京御园销售额达17.9亿元，位列集团第四。这无疑更增加了绿城加码北京市场的信心。罗钊明说，“完全不用担心，未来几年内华北区的份额将占集团的三分之一。”今后，绿城将通过大型央企和国企的合作，来获得更多的土地资源，现在已在洽谈中。

通往“冠军”之路

为了赶超万科，绿城的大规模扩张是否会将面临着更大的风险？宋卫平表达了相对乐观的态度。市场最低迷的时候，绿城的销售去化率仍超过60%，宋卫平指出未来3年的市场不会比2008年更差。销售去化率明年最低限度完成30%，就可以保证绿城的财务安全。

为确保有足够资金买地和开发项目，绿城正在实施比去年更为严密的财务计划。公司首席财务官林战称，绿城中国正全力加强财务控制，增加经营现金流，严格控制成本，缩短开发周期，提前销售时间。

宋卫平表示绿城不会囤地，原则上是拿地后3个月要开工，9个月要开盘，实行快速开发策略。同时，绿城加强了和金融机构以及其他房地产公司的股权合作。据了解，中国平安(46.24,0.00,0.00%)信托基金决定在3年内向绿城注入150亿元投资资金，而中国农业银行也决定向绿城提供100亿贷款授信。

绿城曾经完成200余万平方米的代建工程，只有3%的代建费率。宋卫平特别提出，这是不增加投资和负债的业务，只是进行管理输出和品牌输出，绿城愿意承担更多的社会责任。今后将拓展代建业务，甚至零利润都可以做。无论是政府提出代建安置房，还是合作企业要求绿城代建。他坦承，代建的商业目的就在于，“业主子女从小住惯绿城的房子，就不太适应住在别的开发商造的房子里，他们会继续选择绿城的房子而不是万科。”宋卫平相信，绿城业主极高的品牌忠诚度，将为绿城未来10~20年的新客户打下基础。

四、解析宋卫平
解析宋卫平的成功，主要有以下方面的因素：
1、时代背景
90年代国家住房制度改革以后，商品房市场蓬勃发展，中国的房地产进入了告诉发展期 ，宋卫平选择了地产行业发展，适应了这一发展潮流。
2、地域背景
宋卫平出生于商业气息浓厚的浙江，浙江素有民营企业家的摇篮的美称，在这样浓厚的商业文化气息熏陶下，宋卫平的党校的事业不顺时，选择下海经商是自然而然的事情，另外由于商业气息浓厚，他前期赚到第一桶金，并且获得第一批融资进入房地产市场比起其他地区的人们相对较为容易。
3、个人因素
1）、宋卫平自小贫穷，自小随父母至舟山群岛谋生，赶上三年自然灾害，家里经常连吃的东西都没有，儿时的艰难磨练了宋。
2）、宋自称打小爱看书，小学时就看完了三国、水浒等名著，宋自称不是一个天资太差的人，尤其是对一些人文学科，不在话下。1982年，宋从杭州大学历史系毕业。在同龄人当中拥有较高的文化素质也是其异于常人的重要原因。
3）、性格刚直、执拗，从宋的人生经历来看，他的性格具有偏执的一面，对于他认为正确的事情和喜欢的事情，他一向坚持，他曾经为此丢掉了党校的工作，为此“揭黑足球”，但是也正是由于他这种偏执的性格，他才能在房地产领域取得了很大的成就，成为杭州房地产行业的领军人物。
4）高超的资本运作手段，从绿城一直高负债运作的过程来看，简直是在钢丝绳上跳舞，但是宋卫平却显的游刃有余，绿城集团不仅没有垮掉，反而发展规模越来越大。
5）胆大心细，勇于冒险。很多人说宋卫平赌性十足，其实认真分析起来的他的每次赌博并非盲目之举，也是经过深思熟虑的举动，事实证明，他是一位勇于开拓，敢于冒险的企业家，这一点异于常人。
6）知人善任，善于招纳人才，重视人的人文素质。“作为文科毕业生，宋的文人气质随处可见。如在绿城招工时，他曾出过一道题，就是对《论语》里“春服既成，冠者五六人，童子六七人”那段古文的理解。他很在乎一个人的人文气质，而此事在当时被许多人当做笑谈。目前，绿城集团已经在杭州等地开发了紫桂花园、桂花城、黄龙世纪广场、春江花月、九溪玫瑰园、绿园、桃花源、丹桂园、世纪广场、商城花园等10余处住宅区，绿城集团现在在杭州的地位，就像万达在大连、碧桂园在广州一样显赫。”
4、社会媒体解析
(1) “宋经过观察认为，对于一个学文科的知识分子而言，从事房地产业最有优势。因为这不需要更多的技术，而是管理密集型、知识密集型的一个产业，凭着自己的悟性一定能够做得好，这是自己的强项。所以宋就借了15万元人民币，和5、6个同事一起租房子、搞办公设备。后来又向朋友借了300万元来投标项目和买地，逐渐发展到今天的规模。”
（2）“与在“足坛扫黑”中的抢眼表现相反，宋平时生活低调，宋的朋友给他的评价是“小气的富翁”。宋既可以花好几百块钱在杭州五星级的世贸大酒店吃自助，也可以在马路边的小面馆吃几块钱的快餐。在杭州，宋的黑色“大奔”很扎眼，但宋说这是生意上的需要，因为有时候谈判对方总是根据你的吃穿住行来察看公司实力，太寒碜会让人瞧不起，不信任。”
（3）“宋卫平无疑是一个狂妄的人。他的狂妄体现于：即使是在市场大势不好、企业境况不利的情况下，他也不会停下进攻的脚步。与此相随的，还有他口中不客气的话语。 所以，在市场形势大好的情况下，宋卫平的狂妄不羁，更会有过之无不及。在经历了2008年的死里逃生之后，借着市场的热度，绿城中国一举上演咸鱼大翻身。从年初的“捉襟见肘”到坐拥400多亿元销售额，宋卫平只用了几个月时间就实现了逆转。
随后，喜欢豪赌的绿城董事长宋卫平大张旗鼓的主动给自己设了一个“局”：三年破千亿，销售超万科。他还对万科批量制造的工业化住宅产品进行了嘲笑，“我们希望人们从小就习惯住绿城的房子而不会习惯住万科的房子。”作为2008年“拐点”期最难受的房地产企业之一，宋卫平一直对万科的王石耿耿于怀。
但是在高调之下，宋卫平却是粗中有细。比如说，绿城一直学习在制造业过苦日子的海尔，“海尔从事的制造行业比绿城面临的竞争更大，绿城对海尔的企业理念尤其是很多系统化的东西进行了研究，有很多地方值得绿城学习”；而对于房地产界的国进民退，宋卫平就比很多急躁的民营企业家显得聪明得多。宋卫平很早就开始选择与一些国企和银行密切合作。在今年绿城耗资200多亿元拿地的项目中，浮现着一批新老合作者：西子房产集团、万钧置业、浙江铁路投资集团、浙江金昌房地产集团、浙江省浙信房地产有限公司、诸暨市越都投资发展有限公司、浙江中义集团以及数个大型银行和其它金融公司。
但这些避风港并非高枕无忧。11月17日，绿城的国企伙伴之一，北京城建向绿城“主动提出分手”，原因是：风险较大。
绿城集团董事局主席宋卫平炮轰万科，透露在京尝试与央企合作；集团公布今年销售破400亿元
在地产界一向低调的宋卫平，此次亮相很“有料”。步恩撒摄
上半年还笼罩在高息债阴影下的绿城集团，这回扬眉吐气了。11月11日，绿城集团在杭州总部高调宣布，今年前10个月，绿城集团合同销售额突破400亿元，提前完成全年销售目标。至此，绿城集团成为继万科之后，国内第二家合同销售额突破400亿元的房企。
在前天的恳谈会后，绿城集团董事局主席宋卫平接受了包括本报在内的媒体的采访。宋卫平高调地表示，绿城集团在3-5年内销售金额要达到1000亿人民币，年度整体销售金额达到全行业第一。
虽然宋卫平留给很多人激进拿地、“赌性”十足的印象，但他办学校等的公益之举也从未停止，这次他更是透露：将在退休前把个人股份的40%甚至更大比例成立一个公益基金。”

五、附件
1、百度百科
http://baike.baidu.com/view/679744.htm
2、绿城房地产集团
http://www.fcjob88.com/vip/chinagreentown/
3、新浪财经
http://finance.sina.com.cn/roll/20021129/1308284360.shtml