刘辉、郦松校夫妇

一、基本信息

姓名：郦松校
性别：男
出生日期：1965年
出生地：浙江诸暨
学历：北京大学光华管理学院获EMBA学位
姓名：刘辉
性别：女
主要行业：房地产产业
主要公司：中新地产（000563.HK）
上市情况：启帆控股（股票代码0646） 上实控股（000363.HK）
胡润百富排行榜：2010年排第608名
财富资产：24亿

二、基本简历

郦松校-教育概况：
1985年获南京建工学院工程系学士学位
1987年获重庆建工学院经济管理硕士学位
2002-2003年获北京大学光华管理学院EMBA学位
郦松校-个人经历/工作简历及职位
郦松校先生生于1965年，浙江省诸暨县人。1985年获南京建工学院工程系学士学位，1987年获重庆建工学院经济管理硕士学位，1987－1996年，分别在国家建设部和国家物资部任职，1996－1999年任香港中旅置业有限公司副总经理，1999年创办香港新松投资集团有限公司，2000年创办北京新松投资集团有限公司，任董事长至今。2002-2003年，在北京大学光华管理学院EMBA班学习，获MBA学位。2003年收购香港上市公司，成立中新集团（控股）有限公司，任董事局主席至今。
社会名誉：
中华全国工商联合会地产住宅产业商会副会长、中国房地产及住宅研究会房地产综合开发研究会副主任委员

三、经典案例(企业/项目运作)
 中新集团简介:
中新集团（控股）有限公司创立于1999年，2003年在香港联交所主板上市（股票代码：00563），是一家以中国大陆房地产开发、土地一级开发和资产经营为主要投资方向的大型综合性集团公司。经过8年的奋斗，现已发展成为中国最具影响力的房地产运营商之一，名列2007中国房地产百强企业盈利性前10位、2007中国混合所有制房地产公司品牌前10位。
自成立以来，中新集团以诚信为基础，以“地产唯新力量”为动力，以满足中国中心城市主流人群高品质居住需求为使命，着力实施精品战略，塑造国际品牌。先后在上海、北京、天津、深圳、重庆、西安、长沙、成都、沈阳、珠海、杭州等地开发了20多个大型房地产项目，主要包括北京“后现代城”、“西钓鱼台嘉园”、“青年汇”、天津“老城厢”、西山美墅馆、长沙湘雅温泉花园、天津老城厢、重庆“中新城上城”、深圳“中国凤凰大厦”、西安“中新浐灞半岛”和长沙“中新森林海”等精品楼盘。截至2006年底，集团资产总值逾50亿，开发量逐年递增，累计开发和储备面积达1500万平方米。随着开发业务的不断扩展，中新集团已经发展成为一家拥有11个控股项目公司、6个控股专业公司的房地产集团。
    中新集团立志高远，以全球化视野、国际化资本运作，形成了以高效率项目运作、多元化低成本土地储备为主要特色的一流经营管理模式。以“同心同德，同利同道”的企业文化为基础，以股票期权和星级员工评选为激励手段，凝聚了中国地产界大批精英，拥有一支眼光独到、经验丰富、业务纯熟、年轻化、专业化、高素质的员工队伍。
    放眼未来，中新集团将坚定实行创新战略、品牌战略、效率战略、稳定收入战略、团队战略、财务战略、土地储备战略等七大战略，努力构建房地产开发、土地一级开发和资产经营三足鼎立的战略格局，跻身香港股市房地产公司前列，成为一家在国际地产界具有深刻影响力的大型复合地产运营商。

四、新闻报道
上实27.6亿接手中新 郦松校地产梦未醒
http://news.dichan.sina.com.cn观点地产网2010-1-21 10:54:21
观点地产网 见习生 邓敏华中新地产与上海城开“若即若离”的关系终于尘埃落定，1月19日，上实控股与中新地产联合发布公告，上实控股以27.46亿元收购中新45.02%股权，成为中新地产的控股股东。
早前一直有消息称，上实旗下最大的房地产公司上海城开要重组中新地产，对此，上海城开掌舵人倪建达不置可否，有业内人士指，上实可能会收购中新地产的某些项目，令人意想不到的是，上实控股直接把中新45%的股权收了回来。
“中新地产的项目符合我们未来发展的预期，通过这次收购，使得我们上实控股在地产方面的路走得更快，可以提前实现我们的战略目标。”倪建达在接受观点地产新媒体采访时如是说。
“尽管外界对中新的债务评价很糟糕，但去年他们实现销售90亿元。负债一事，经过我们的调查，了解到中新的财务状况和现金流状况，觉得他们是我们很好的合作伙伴，事实上中新并没有面临十分严峻的现金流压力。”倪建达指出，（收购）应该是非常合适的选择。
在问及中新地产的项目主要集中在京津地区，上实未来重心是否转移时，倪建达表示：“收购中新并没有偏离上实的重心，我们未来的重心还是在上海、长三角、华东地区。”
对于有报道称，收购中新后上实在房企中的排名大幅靠前，倪建达表示：“对于排名方面，我们并不是很看重，我们看重的是股东的回报。但是如果非要把我们排在前面，我们也不反对。”
然而不少人仍然表现对中新地产的债务的担忧，而上实表示，本次收购的款项来自于银行贷款，根据国泰君安10月的报告，上实控股当时持有资金约100亿元。
“上实完全可以利用自有的资金收购中新，最后还是利用贷款，说明了上实在收购中新时已经考虑了其债务问题。”有分析人士指出。
“收购中新地产，是上实控股的必然选择。”国泰君安分析师江旭晓在接受观点地产新媒体采访时指出，在剥离非核心的医药业务之后，上实控股必须要寻找新的利润增长点，而中新地产拥有良好土地储备，从长期来看，这项收购对于上实控股来说绝对是有利的。
“地产公司08年最坏的时候已经过去，09年中新地产销售回款不错，停牌之前股价约为4.95港元，最后以2.32港元购回，价格还算合理。”江旭晓指出。
截止到10月31日，中新地产在内地拥有14个房地产项目，土地储备达到1270万平方米。除了郦松校购回的珠海淇澳项目外，本次收购完成之后，上实控股的土地储备将从420万平方米增加.7倍到1580万平方米。
其中，14个房地产项目主要分布在内地重点城市，包括北京、天津、长沙、西安等，大部分处于建设期，未来三年内可提供强劲的现金流。
上实表示，将维持中新的上市地位，目前上实正与联交所商议，相信中新地产不久将会复牌。从而回复其在资本市场上融资的功能。
郦松校地产梦未醒
在出售股权之后，作为中新地产创始人的郦松校依然持有21.1%的股权，但其已经不占据控制地位。
除了中新地产以外，郦松校还是另一个上市公司启帆集团的控股股东，有消息指出，中新地产与启帆的工作人员是在一起办公的。
公开资料显示，启帆集团1989年在香港成立，2002年3月28日在香港联交所主板上市。启帆集团的业务已经由早期的代理柴油发电机及码头设备，发展为运输设备供应商，目前在国内5个城市设有办事机构。
业内人士指出，2009年中新地产的销售将达到90亿元，不久前，其出售一些项目也回笼了不少资金。
根据标准普尔12月对中新的评级，认为其在未来六个月出现违约的可能性下降，但中新地产以目前的销售还是无法偿还其债券，其不断变卖资产恶性循环，手头的现金很有可能会在12月内消耗殆尽。
“目前，中新还有大约31亿港元的高息债券”，中新地产相关人士透露：“至于大股东出售股权的原因，一方面是因为一直在停牌，中新的平台失去了融资的作用，同时管理层想退出，另外，大股东可能还有其他的想法。”
事实上，在出售中新地产股权的同时，郦松校又以25亿港元为代价购回珠海淇澳岛项目全部权益。
在2007年，中新地产以股权收购方式，斥31亿元巨资收购珠海淇州岛影视城项目，该项目面积约221.6万平方米，按规划将发展商业物业与高级别墅。
截至2009年12月31日止，该项目已经确认减值亏损约20亿元，根据转让协议，中新地产将保留有关淇澳岛的若干负债，包括早前郦松校为发展该项目的15亿人民币贷款和利息。
郦松校似乎对淇澳岛“情有独钟”，尽管因其开发资金投入巨大，该项目一直处于停工状态，但在中新地产多次“忍痛割肉”偿还债券之际，依然不愿意出售这个最大的包袱。目前，淇澳岛项目的地价已经翻了一番。
在中新地产“易主”的今天，郦松校为自己留了条后路，其转身时收购珠海淇澳项目动作，给人留下了想象的空间。

中新地产如何避免成为第二个顺驰
http://news.dichan.sina.com.cn中国地产网 2010-1-20 14:19:41
开门复动竹，疑是故人来。
一笔1.5亿港元的海外票息延期支付，令外界对中新地产的资金链产生了很坏的联想。这颗在2006年至2007年间迅速上位的“地产新星”似有重蹈前人覆辙的可能。这个“前人”，指的是于2003年崛起，又于2006年“陨落”的顺驰集团。
当然，账面上仍有20余亿元人民币的中新地产还没有走到最坏的地步，集团不仅为票息的延期支付提供了一个理由，也表示要在本周内完成支付。但在中新身上，有太多与当年顺驰相似之处，这不得不令人担忧。
接近中新地产的人士透露，该公司早在去年就开始寻求集团层面的股权融资。
似曾相识的野心
很长时间以来，中新地产并不为人熟知。及至“票息门”事件爆发，媒体才猛然惊觉，这家行事低调的房地产企业早已默默积累起大量土地储备。及至2008年10月31日，中新地产的土地储备为总建筑面积1477万平方米，规模甚至超过了金地集团排名全国前十。
翻看中新地产过去几年的公开资料，不难发现其绝大部分土地储备积累于2006~2007年间。2006年4月，这家公司的土地储备方才300万平方米，其中大部分由大股东郦松校注入。在短短一个2007财年，中新地产的项目便从6个增加至11个，土地规模更增加至1000万平方米，增幅达到207%。下一个财年，公司的土地储备再次刷新为1482万平方米。
从一家中小规模开发商闯入全国“十强”地主，中新用了不到三年时间。如此节奏，恐怕只有当年的顺驰堪比。彼时，顺驰从偏安一隅的天津开发商发展到敢于向万科“叫板”，也只用了2年左右时间，巅峰时期土地储备亦在1500万平方米左右。
值得玩味的是中新地产2007年年报中的一段话，其表述，公司计划于2007年年底将土地储备增加至1500万平方米，以反映集团非常强大之增长潜质，并以每年200万~300万平方米速度增长，至2009年底达到2000万平方米。
尽管在很多人看来中新地产的发展堪称“神速”，但显然今日公司之规模尚不及当年的愿景。为何不及，主要是2008年开始中新地产拿地的节奏放缓了。公司一位高层曾如此描述公司战略的转变，“到了2008年，房地产的形势急转直下，老板的想法也变了，不再想称霸了。”
一席话无意间透露出中新地产原本的“野心”。这“野心”似曾相识，它曾被顺驰集团前董事长孙宏斌强调过数次，只不过今天，中新地产集团董事局主席郦松校只是低调地将其写在年报上。
锅和锅盖的问题
中新地产的高层并不愿意将自己与顺驰相提并论，因为他们认为顺驰之所以走入困境，正是因为其上市没有成功，而中新地产早在2003年便已经上市。
但与SOHO中国、远洋地产等在大牛市IPO的企业不同，中新地产乃通过借壳方式上市，自2006年至今未有一次真正意义上的股权融资。回顾中新地产过去三年，主要的直接融资有两次，一次为2006年6月发行的13.4亿港元可转债；一次则为2007年7月发行的4亿美元高级票据(31.2亿港元)。两次融资共得金额44.6亿港元。
接近中新地产人士告诉记者，在境外融得资金后公司非常兴奋，因为彼时正值地产高峰期，同时行业洗牌的迹象亦显露出来。手握大笔资金的中新地产认为，这正是企业发展的大好时期。
在跑马圈地方面，中新地产是相当具有特色的。尽管在短期内囤积了上千万平方米的土地，但中新地产自2006年后的所有新增项目均非招拍挂所得，而是一个一个通过股权转让的方式获得。有时，中新地产会在一个月内连续发公告，宣告多起收购案的落定。
正是这种以股权收购为主导的拿地模式，使中新地产高管认为企业已经规避高价地的风险，不至于走顺驰的老路。就拿地的手段和成本来比较，中新与顺驰可以说的上是事异境迁。尽管当年顺驰总在土地拍卖现场价惊四座，但由于2004~2007年为房地产上升周期，地价攀升速度很快，站在项目开盘的节点上反观当初的拿地成本并不高。
而中新的快速发展集中在2006~2007两年，其中主要集中在2007年。那是一个“疯狂”的年份，公开市场的土地价格被一次次刷新纪录，而在非公开市场，手握稀缺资源的土地方也都是待价而沽。
当然，从数字来看，中新地产的一些地确实拿的不贵，例如趁泰跃系资金链断裂获取的自由小镇，按中新地产以7.998亿元人民币获取项目56%股权计算，楼面地价(按总建筑面积计算)仅为1742元/平方米。但这只是写入公告的成本，熟悉情况的人告诉记者，由于与合作方在项目操作方面有不同意见，且该项目尚有历史遗留问题没有解决，即便已经拿到了预售证项目也难以开盘销售，已经获批的银行贷款也迟迟未能发放。
据了解，就股权交易获地而言，情况往往非常复杂，解决遗留问题不仅需要付出资金成本也需要时间成本。
对于高峰期发展的中新地产来说，时间成本是非常宝贵的。因为“绚烂”总是转瞬即逝，留给中新的是2008年及至目前的房地产下滑周期。2008年，中新地产的销售额大约在50亿元，但今年，公司已经四证齐全的项目总估值达到100个亿，给销售部门下达的任务也有70个亿。交易量“急冻”的当下，这显然不是一个轻松的目标。
熟悉中新地产的人士告诉记者，虽然企业走到今天有客观原因，但主要还是因为公司发展过快造成。虽然按照中新地产的说法，“公司没有在土地款方面欠国家一分钱”，但这并不表示这些土地款以及后续投入资金没有给企业带来压力。依如顺驰，如果用5个锅盖盖10口锅，那么最终很难“将所有的饭都做熟”。
根据中新地产过往的公告，记者估算其2006年4月~2008年10月间新增的土地储备，所支付的现金超过60个亿，其中最大一笔支出为购买珠海淇澳岛的31个亿。而这些并不包括尚未披露细节的哈麻原厂项目和太原街项目。
自我救赎的方式
“票息门”事件爆发后，中新地产非常紧张，因为担心负面舆论会令消费者对中新品牌不认可，也可能造成银行对中新地产收紧信贷。
中新地产认为，公司的情况远没有那么糟，且不论今年有100个亿可售资产，单就现金而言公司账上尚存20余亿元。
但是记者从其他渠道了解到，就公司内部而言，中新地产早已经感到资金压力的急迫，已经于去年分两次裁员，也已经开始着手为自由小镇寻找新的买家，
事实上，从中新地产的2008中期报告上亦能感受到资金方面的压力，报告显示，及至2008年10月31日，公司流动负债共128.79844亿港元，其中包括48.45812亿港元预售款，也就是说一年内公司需要偿还的金额约为80亿港元，与去年同期基本持平。但是去年同期，公司账面上的现金超过40亿元。
上述流动负债并不包括中新地产发行的可转债，今年6月公司仍有连本代息偿付的可能，此前媒体报道这个数字为11亿港元。参考公司的账面资金，不难看出公司资金压力确实很大。
2006年，同样感到巨大资金压力的顺驰选择了出售集团股权的方式来“自我救赎”，据了解，这个方式今天亦被中新地产采纳，公司早已开始寻找集团方面的股权融资。
此外，孙宏斌在弃守顺驰时，并没有忘记另起炉灶，早于先前准备好了融创为新的平台。这个方式也许被年龄相仿的郦松校采纳。
记者意外地发现，郦松校已经购入香港上市公司启帆集团(00646.HK)股票，并已成为启帆的大股东。

中新地产高层大变动 主席郦松校辞职
http://news.dichan.sina.com.cn网易财经2009-8-25 9:35:54
提要：自2008年下半年以来，中新地产深陷债务困境，差点因资金链断裂而破产，尽管最后避免的资金链断裂的命运，但这一年来，中新地产仍是“如履薄冰”的在经营着，一直在不遗余力地寻找妥善的办法改善窘迫的困境。
中新地产主席郦松校辞职。郦松校生于1965年，浙江省诸暨县人。1985年获南京建工学院工程系学士学位，1987年获重庆建工学院经济管理硕士学位，1987-1996年，分别在国家建设部和国家物资部任职，1996-1999年任香港中旅置业有限公司副总经理，1999年创办香港新松投资集团有限公司，2000年创办北京新松投资集团有限公司，任董事长至今。2002-2003年，在北京大学光华管理学院EMBA班学习，获MBA学位。2003年收购香港上市公司，成立中新集团(控股)有限公司，任董事局主席至今。
新任主席刘义现年55岁，之前担任中新集团执行董事兼总裁。刘先生于1981年毕业于北京大学生物系，及于2004年取得北京大学光华管理学院（EMBA）学位，具有高级工程师职衔。刘先生曾担任国内多家知名大型国有企业之总经理职务，并具有逾21年企业高层管理经验，于企业整体策划，管理及业务发展方面具有成功经验。
中新地产8月24日晚在港交所发布公告，宣布公司执行董事及主席郦松校先生辞职，执行董事刘义接任主席职位，自公告之日生效。
这对于深陷债务困境的中新地产来说，无疑又是一场大的“地震”。
自2008年下半年以来，中新地产深陷债务困境，差点因资金链断裂而破产，尽管最后避免的资金链断裂的命运，但这一年来，中新地产仍是“如履薄冰”的在经营着，一直在不遗余力地寻找妥善的办法改善窘迫的困境。
截止2009年4月30日，中新地产在北京、天津、上海、深圳、西安、长沙、重庆、成都、沈阳、哈尔滨等12个城市拥有16个大型发展项目，其中包括高端住宅单位、酒店式公寓、商业大楼及写字楼，土地储备总额约为1477万平方米。
7月28日，中新地产公布，集团截至2009年4月30日止年度的业绩与截至2008年4月30日止年度的业绩相比，其收入及溢利显著下降。
报告期内，中新地产将多个投资物业租予重庆、深圳及零售商，以图为公司财政带来必须的现金流入。
与此同时，为了增加现金流入，于西安、成都、北京、天津以及上海等不同城市加速推出新项目，截止2009年4月30日止，中新地产售出的建筑面积达到了76.9万平方米，已确认可供销售总建筑面积为29.9万平方米。
而最近，中新地产接连出手，将手中的项目转手给其他开放商，回笼资金，改善自身财务状况。
6月18日，中新地产宣布，将其持有的在线投资40%的权益以总计4.5亿港元的代价出售，而在线投资的主要业务则为拥有开发哈尔滨某项目开发权，此项交易，中新地产亏损2亿元；6月25日，中新地产又宣布将其持有的天津市亿嘉合置业的40%的权益出售给五矿置业，此次出售后中新地产在该项目的权益下降至30%。通过该次出售，中新地产从中套现3.6亿元人民币
在8月11日，中新地产以代价10.31亿人民币出售通州自由小镇项目；8月21日，中新地产再次以10.98亿港元的价格将旗下分别位于北京和天津的两个项目转手给东方银座。
华业地产17.34亿 收购中新地产通州地块
http://news.dichan.sina.com.cn  2009-8-17 15:37:00   观点地产网
近日，华业地产与中新地产签约，华业地产以17.34亿元收购中新地产通州自由小镇项目80万平方米的地块，而这块地是北京土地市场3年来成交的最大一块住宅用地。
中新地产由此获得10.31亿元，其余7.03亿元由其他小股东获得。该地块位于通州梨园南街，在通州核心区九棵树旁边，平均地价规划仅为九棵树地王的三分之一左右。规划为综合发展项目，包括商业及住宅配套等。目前已定名为“华业东方玫瑰”，9月底将面市。
据华业地产8月11日发布的公告显示，华业地产拟非公开发行不超过3亿股，融资20亿元，其中13亿用于通州项目，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或销售回款等途径解决。

中新地产：卖北京地产项目套现
http://news.dichan.sina.com.cn  2009-8-12 15:39:24   每日经济新闻  
提要：随着楼市行情转暖，拿地扩张成为很多开发商近期忙于做的一件事。不过，相关人士发现，与那些在近期融资扩张的开发商相比，中新地产则显得“特立独行”。
中新地产近期不仅没有扩张动作，反而将其多个在开发的项目逐渐抛售。
业内人士认为，大量的套现行为体现了中新地产应该面临着较大的资金需求，而中新地产则称其现金流仍然充沛。
出售通州自由小镇项目
中新地产昨天公告宣布，公司已经以总计为10.31亿元人民币 （约11.75亿港元）的代价，将其持有的北京国锐民合投资的100％权益出售。
据了解，国锐的主要资产为持有北京君合百年房地产开发55.95％的权益，而君合已获授权开发位于北京通州区自由小镇的项目。据悉，自由小镇项目占地25.3万平方米，总建筑面积80万平方米，根据目前规划，将开发成为综合开发项目，包括商业及住宅楼宇及配套设施。该项目的第一期预计将在2010年年底之前完成。
根据出售条款，通过此次出售自由小镇项目，预计中新地产将可从中获1.17亿港元的收益。
近期卖盘套现动作频繁
值得注意的是，出售北京自由小镇项目并不是中新地产近期的唯一一次卖盘套现行动，在近两个月里，中新地产的类似动作显得十分频繁。
6月18日，中新地产宣布，将其持有的在线投资40％的权益以总计4.5亿港元的代价出售，而在线投资的主要业务则为拥有开发哈尔滨某项目开发权。特别值得关注的是，与出售北京项目相比，中新地产在6月18日出售哈尔滨项目的权益上，实际上承受了高达2亿元人民币（约2.26亿港元）的亏损。
就在“割肉”哈尔滨项目后的仅一个星期，在6月25日，中新地产又宣布将其持有的天津市亿嘉合置业的40％的权益出售给五矿置业，此次出售后中新地产在该项目的权益下降至30％。通过该次出售，中新地产从中套现3.6亿元人民币（约为4.08亿港元）。
套现或为解决资金难题
近一年多以来，有关于中新地产的危机论一直不绝于报端。该公司在香港联交所上市的股份自2008年1月22日因“应公司的要求”而停牌后，至今尚未复牌。此后公司也先后陷入资金链断裂、遭遇债务危机以及遭到联交所调查等等传言及风波之中。中新地产5月26日刚刚花费约5.45亿港元，完成可换股债券的回购。
11日一位不愿具名的行业分析师告诉相关人士，虽然中新地产债券回购后，其债务危机暂时得以缓解，但该公司频繁卖盘，应该是还有比较大的资金需求。
公司称：为了优化土地结构
公司在公告中表示，出售北京项目将可令公司重新分配其所有的资源及管理专注力予其余业务以作更有效率的管理。套现金额将用作集团的营运资金、以及将来物业发展之用。
对于公司是否出现资金链困难的问题，中新地产公司并不承认。11日中新地产在香港的投资者关系部人士在接受查询时表示，该公司年报显示截至4月30日公司的现金结余为20多亿，目前公司现金充裕，而出售上述项目，主要是公司出于优化土地结构来考虑的。

中新地产：盈利大跌91.8%
http://news.dichan.sina.com.cn  2009-7-29 9:53:43   21世纪经济报道  
提要：今年上半年，内地房地产销售量大幅提升，价格也有所回升，中新地产上半年可能也卖得很好，但由于财年是截止到4月底，所以今年上半年的盈利没能体现出来。
盈利大跌91.8%
7月28日，中新地产公布截至今年4月30日的年度业绩，盈利大跌91.8%!
年报显示，中新地产年度营业额约25.3亿港元，较上年度的50.3亿港元下跌约49.6%。股东应占溢利1.27亿港元，同比大跌91.8%。
“盈利大跌对去年的房地产公司来说是普遍的，但中新地产的盈利下跌幅度显然更惊人。”香港某证券公司分析师28日接受相关人士采访时称。
“今年上半年，内地房地产销售量大幅提升，价格也有所回升，中新地产上半年可能也卖得很好，但由于财年是截止到4月底，所以今年上半年的盈利没能体现出来。”上述分析师称。
年报显示，今年4月30日，中新地产的预售款项余额为54.2亿港元，较上年的27.3亿港元增加约98.6%。“这对中新地产是利好消息，表明销售资金在回笼，可缓解现金流压力，这部分预售款项将进入本年度业绩报告中。”该分析师告诉相关人士。
但实际上，中新地产以打折方式回购可换股债券后，投资者对其现金流情况更加担忧，而其管理层曾在接受相关人士采访时也表示，将加快销售，不排除降价回笼资金。
净负债率79.1%
中新地产的现金流状况究竟如何？
年报披露，到4月30日，其现金及银行结存约为26.18亿港元，资产净值约为90.72亿港元，借贷净额为65.78亿港元，按净借贷总额除以股东资本83.16亿港元计算，中新地产净借贷对股东资本比率为79.1%。
“79.1%的净借贷对股东资本比率已经偏高，通常房地产公司的这一比率为50%—60%，如果超过100%，那说明公司的现金流已非常成问题。”上述分析师对本报表示。
此外，过去一财年内，中新地产未增购任何一块土地。
“去年大多数房地产公司都没买地，但中新地产的情况可能还和其他房地产公司不同，按照79.1%的净借贷对股东资本比率来看，他们要增加土地储备，购地所需现金流将是非常大的问题，没有销售回笼资金，再借贷或发债融资增加土储，负债将会更高，况且，中新地产在去年下半年想要发债融资或借贷融资也很困难，股票又停牌。所以去年市况下，现金流是未增加土储的更重要原因。”上述分析师称。
中新地产对未增加土地储备的解释则是，“对增购土地保持警惕审慎态度”。截至4月30日，中新地产土地储备为1477万平方米。
“中新地产目前的现金流应该好过去年底，因为有54亿港元预售款。今年上半年房地产公司的融资情况好于去年，加上销售速度提升很快，预期下半年销售会有所放缓，但总体比较乐观，所以房地产公司资金链断裂的最艰难时期已经过去了。”上述分析师告诉本报。

郦松校：坐看云起 拥有东山再起的契机
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2003年，郦松校收购香港上市公司科建集团，成立中新集团(控股)有限公司，并陆续注入地产资产，最终形成如今中新地产集团的规模。而正是这令郦松校无比信任的亲友管理团内爆出的“贿赂门”，直接导致其基业垮塌。
没有人知道郦松校此刻的心情。10年前他离开政府机构，创建中新时，他期待的肯定不是今天的局面。
2003年，郦松校收购香港上市公司科建集团，成立中新集团(控股)有限公司，并陆续注入地产资产，最终形成如今中新地产集团的规模。中新上市后，郦松校多次向上市公司注入自已名下的土地储备，2007年中新的项目从6个增加至11个，土地规模更增加至1000万平方米。
在郦松校的带领下，短短三年时间，中新便闯入全国“十强”。虽然业界曾发出预警，担心中新重蹈顺驰覆辙，但郦松校坚定不移地推行发展“快速论”，土地储备在2008年达到了近1500万平方米的规模。
2008年1月10日，廉政公署因故对中新调查，旋即被停牌。直至其资金链断裂被收购。
关于资金链断裂才被收购之说，倪建达也并不认同。倪建达都说：“假如是资金链断裂的问题，怎么会发生在实现营收近90亿的现在才完成这次合作？如果不是被停牌，大概没人有能力可以收购中新。而即使在被停牌一年多之后，中新的项目、现金流和团队，仍维持着不错的状态，这是一个值得敬佩的公司和团队。”
中新地产营销部负责人不久之前曾表示，2009年中新地产全年出售项目所得为80多亿元，超过往年水平。但由于公司股市长期停牌，导致银行对公司催债，销售利润都用来偿还银行。
据一些曾非常接近中新管理层的业内人士回忆：“中新是一个高度中央集权的管制系统，一些部门主管拥有的财务审批权甚至不能超过3万元。”尽管中新2008年位列中国房地产百强企业第29位，但业界称其更像一个“家族式企业”，因为郦松校喜欢任用亲友担任要职，比如资金计划部总经理刘岩是他的妻妹，执行董事刘义则是他的老同学。
而正是这令郦松校无比信任的亲友管理团内爆出的“贿赂门”，直接导致其基业垮塌。
至于舆论话题不时涉及到郦老板是否是个失败者的讨论，倪建达的神态一如他惯有的坚定执着：郦老板是个优秀的企业家，即使面临颠覆性的困难，仍会做出最正确的决定。
郦松校仍旧为自己留了一块地――珠海淇澳岛项目，尽管在倪建达的眼中，那个项目“涉及的政策不确定性过多”，究竟如何开发地方政府意见不一，岛上密布的保护植物红树林为开发带来了高难度。但对于郦校松而言，出售了中新之后，他将有更多的时间专注于淇澳岛的枝枝节节。更重要的是，这也许是他若干年后东山再起的契机。
这位曾经的福布斯中国富豪榜单第73位人物，也许在两年后仍将再次引起福布斯的注意――毕竟在并购之后，他手中仍持有21.1％的股权，在两年禁售期满后，以当下股价估计，市值仍以数十亿计。
青山在，人未老。倪建达眼中值得尊敬的合作伙伴郦松校是否也让公众值得期待？郦松校也许还会再爬起来，淇澳岛项目所拥有的自然资源，至少使他的未来还带有一些梦幻期许。至于过往的那些是非成败，罗贯中说了：“转头空”。

中新地产集团将更名为“上实城市开发”
2010年10月25日 04:17 观点地产网
董事会认为由于建议新中英文名称标志上海实业控股有限公司收购公司的控股股权，故更改公司名称将有利于公司日后业务发展。
观点地产网讯：中新地产集团10月22日宣布，公司于联交所买卖英文股份简称将由“NEO-CHINALAND”更改为“SHINDURBAN”，而中文股份简称则由“中新地产集团”更改为“上实城市开发”，自10月27日起生效。
中新地产表示，更改公司名称的原因，是董事会认为由于建议新中英文名称标志上海实业控股有限公司收购本公司之控股股权，故更改公司名称将有利于公司日后业务发展。因此，董事会认为更改公司名称符合本公司及股东整体利益。
今年6月24日，上实以27.46亿港元成功将中新地产45.02%的股权收入囊中成为最大股东，同时还提出向持有中新可换股债券、购股权、认股证持有人以及余下小股东实行强制性全面收购，涉及约38.198亿元。中新地产股份及可转换股债券于25日上午9点30分起，在香港联交所主板恢复买卖。另外，中新原管理团队被集体大换血，上实重新委任蔡育天(上实副董事长)等6人为新的执行董事，蔡育天为中新地产主席。

上实控股收购中新地产完成，后者管理层或将大换班
《财经》记者 张杰6月25日上午，停牌两年有余的中新地产（000563.HK，下称中新地产）复牌交易，同日，上实控股（000363.HK，下称上实控股）与中新地产联合公告称，上实控股完成对中新地产的收购。
公告显示，交易完成后，上实控股共持有中新地产45.02%，而中新地产原董事局主席郦松校仍持有中新地产21.08%。此次交易价格相当于中新地产每股股价2.32港元。
中新地产于2008年1月22日停牌，当时股价为5.1港元，此次复牌后，股价迅速下跌.至《财经》记者截稿时，中新地产股价跌47%，最低达2.62港元。不过，分析人士认为，中新地产停牌两年多来，恰好错过了2008年下半年中资地产股最为惨淡的时期，如此下跌，尚属正常。去年，《财经》记者从中新地产高层处听闻最为悲观的预测是，中新地产复牌后股价跌幅可能高达九成。2008年10月份，在港上市的中资地产股股价普遍下挫，以富力地产、碧桂园、雅居乐等为例，跌幅大多在80%以上。
此次伴随交易的成功达成，及中新地产的顺利复牌，中新地产董事会除一位原董事留任外，其余可能全部辞任。公告显示，上实控股将向中新地产派出新的管理层团队。
今年3月，一直操刀上述交易谈判的上实控股副行政总裁倪建达在接受《财经》采访时曾表示，并购一旦成功，未来他可能出任中新地产的总裁，而上实控股总裁蔡育天可能出任中新地产董事长一职。目前，联合公告仅对外公布了新的执行董事的建议人选，上述二人均在列。
并购完成后，上实控股有望一举扩大其地产版图。当前，在上实系中，存在两大地产平台，一为上实控股，一为上实发展（600748.SH）。上实控股旗下的地产业务既包括上海城开，又包括中新地产。上实发展成立时间更早，但是近年来发展缓慢。在此前接受《财经》访问时，倪建达表示，未来不排除上实控股的地产业务与上实发展进行重组的可能性。
截止记者发稿，上实控股股价为32.3港元，微涨0.16%。

中新地产或成首家资金断裂上市房企 面临违约
来源：第一财经日报  作者：翟宇 2009年02月06日09:10
内地在港上市公司中新地产集团（控股）有限公司（下称“中新地产”，00563.HK）日前曝出未能为其2014年到期的一笔4亿美元债券支付约1.5亿元人民币的票息，为内地多家在港上市公司进行评级的穆迪投资者服务公司（下称“穆迪”）分析师曾启贤向《第一财经日报》确认，中新地产是其遇到的首家因无法按期支付海外票据利息面临违约的内地民营地产上市公司。
在此之前，穆迪已将中新地产的公司家族评级和高级无抵押债务的评级由Caa1下调至Ca。据了解，该评级已相当于企业无信用，企业基本无力偿还债务本息，亏损严重，接近破产，几乎完全丧失偿债能力。该评级反映了中新地产偿付其短期债务的能力，以及债券持有人未来能否收回款项的高度不确定性。
中新地产创立于1999年，2003年在香港联交所主板上市，以房地产开发、土地一级开发和资产经营为主要投资方向，先后在上海、北京、天津、深圳、重庆等地开发了20余个大型房地产项目。
资金断顿之虞
事实上，该笔票息的支付早于1月23日到期，但仍有30天的宽限期。在宽限期过半之后，记者2月4日致电中新地产香港公司投资者关系部，名为Henry（音）的工作人员承认，公司至今仍未支付上述到期票息，“财务部门还在调配资金”。
他解释称，公司未能及时支付票息的原因是，香港公司没有足够的钱去支付这笔费用，而内地公司总部一直在放假，直到昨天才开始上班，因此，财务部门仍在努力，但对于何时能够将票息付清，“由于涉及到外管局审批的工作，目前很难给出一个明确的时间表”。
盛富资本国际有限公司董事总经理黄立冲认为，在目前外管局对外汇流出有明确限制的情况下，中新地产即使在内地有足够的资金，也可能没有办法把钱调过去。问题是，如果在30天宽限期结束后，中新地产仍无法支付票息，债权方有权要求公司提前支付4亿美元的本金。这对于资金紧张的中新地产而言，无疑将雪上加霜。
“债权方与公司应该会签有一些条款，如果公司违约，债权人可要求公司清盘，或者通过法律诉讼取得公司重要资产用于抵债”，黄立冲表示，中新地产此次延迟支付到期票息，会对公司造成何种影响，还要看事情的发展，看债权人的进一步举动。
Henry在接受记者采访时透露，公司至今并未与债权人取得联系并沟通票息延期支付的问题。该笔票据是公司于2007年7月底发行的。曾启贤昨天也向记者确认，在宽限期过半后，中新地产延迟支付到期票息仍没有进一步的消息。他同时提醒，中新地产今年6月份将赎回的约11亿港元的可转换债券亦存在相当高的偿付风险。
实际上，中新地产于1月中旬发布的2008年10月31日止的半年业绩报告显示，公司营业额仅5780万港元，较上年度同期减少约94.4%，出现大幅下跌的情况。
曾启贤告诉记者，此前他与中新地产高层约谈时曾被告知，公司在内地的资金融资没有太大的问题，从公司最近发布的半年报(专题解读)看，虽然营业额大幅下滑，但合约销售额与预期并无太大区别。
“但如果销售顺利，为什么公司连1950万美元的票息也无法支付？这是我们的一个疑问。”曾启贤进而表示，如果中新地产连1000多万美元的票息都支付不了，那么在短短半年后的6月份公司的资金是否可赎回11亿港元的可转债？
根据公司2008年半年报，公司的现金及银行结存约25.22亿港元，较2008年4月30日的43.6亿大幅减少将近20亿港元。如果上述票息违约后债权人要求即时偿还4亿美元本金，以及应付6月份须赎回的11亿港元可转债，半年内公司需支付的资金就接近39亿港元，显然，公司目前的现金结余尚有超过13亿港元的资金缺口，资金断顿的风险一触即发。
停牌一年之惑
事实上，在正常情况下，中新地产即使面临资金周转困难，仍然有希望通过再融资以应付一时的资金周转。但是，中新地产自2008年1月22日开始停牌，至今不明原因。这使公司通过资本市场再融资的可能性大幅降低。
曾启贤透露，在此之前，他曾向中新地产高层多次询问过公司停牌事宜，但得到的回答都是在与香港联交所紧密地商谈之中，之后的回答也都没有什么进展。商谈过后半年，公司仍未能复牌，“后来就不清楚是什么原因了，也不清楚他们与联交所之间是如何接洽的”。
此前曾有媒体采访中新地产执行董事兼总裁刘义，他表示公司停牌是因为2008年曾接到联交所通知，要求公司发布一些信息。但他当时并未透露其中的具体内容。
黄立冲表示，公司停牌一年未说明停牌原因，通常是因为解释不了一些问题，“联交所不可能不‘逼’他”，但可能联交所想知道的问题，是公司无法解释或者是解释后可能面临处罚的问题，所以公司只能一拖再拖。但不管怎么说，公司不明原因长时间停牌，肯定说明公司管治存在比较大的问题。
事实上，中新地产在停牌后，公司秘书及公司副总裁、合格会计师随即提出辞职，几个月后，原核数师德勤会计师事务所亦宣布终止与中新地产的合作关系。黄立冲称，公司停牌后接连出现这种事情，估计与财务上的问题有关。
到目前为止，中新地产高层对停牌原因均三缄其口，其复牌时间亦遥遥无期。香港方面有消息称，中新地产停牌可能与其取得的部分土地储备存在违规有关，但该说法并未得到中新地产方面的证实。
不过，中新地产自2007年开始突然以积极进取的姿态出现在土地市场，并通过收购方式获取了10余个发展项目，土地储备在一年间大幅增加约90%，至2008年10月31日，公司的土地储备已接近1480万平方米。其中的大手笔是，以近31亿元的代价获取了珠海淇澳岛项目。彼时，正是内地土地价格狂飙的时期。
曾启贤表示，到目前为止，还看不到内地房地产市场好转的迹象，“2009年乃至2010年上半年，也不会有正面的发展和预期”。在此情况下，即使此次票息违约一事最终得以圆满解决，中新地产未来的销售资金能否应付其即将赎回的可转债需要，仍存在高度不确定性。如果再度出现违约，公司可能面临清盘，“最终结果我们也无法预料，因为之前从未遇到过类似的案例，所谓清盘也只是根据常规的做法推断而来”。

五、解析
个人业绩
2002-2003年，郦松校在北京大学光华管理学院EMBA班学习，获MBA学位。
2003年，郦松校收购香港上市公司科建集团，成立中新集团(控股)有限公司，并陆续注入地产资产，最终形成如今中新地产集团的规模。
2008年，郦松校以63亿资产列2008《福布斯》中国富豪榜第73位，而2006年，他首次入榜时仅列101位。
可能是有在政府部门工作过的经历，郦松校行事低调，很少在公开场合露面，中新公司的员工都很少能够见到这位“神秘”的老板。
但2007年的急速扩张，还是让中新地产进入公众视野。
服务组织
     中新地产的前身北京新松投资集团有限公司，由郦松校于2000年一手创办。中新地产上市后，郦松校多次向上市公司注入自已名下的土地储备，2007年中新地产的项目从6个增加至11个，土地规模更增加至1000万平方米。
在郦松校的带领下，短短三年时间，中新地产便从一家中小规模开发商闯入全国“十强”地主行列。尽管业界担心中新地产重走当年顺驰由巅峰跌入谷低之路，但中新仍然坚定不移地推行发展“快速论”， 土地储备在2008年达到了近1500万平方米的规模。
尽管中新地产2008年位列中国房地产百强企业第29位，但业界称其为更像一个“家族式企业”，因为郦松校喜欢任用亲戚或朋友担任要职，比如资金计划部总经理刘岩是他的妻妹，把持集团的财务；执行董事刘义则是他的老同学，而非亲非友者一般不会身居要职。
郦松校的身份除了是中新地产大股东、董事局主席外，还有一个身份鲜为人知：香港上市公司启帆集团(00646.HK)的大股东和董事局主席。
启帆集团1989年在香港成立，2002年3月28日在香港联交所主板上市。该集团的公开资料显示，启帆集团的业务已经由早期的代理柴油发电机及码头设备，发展为运输设备供应商，目前在国内5个城市设有办事机构。
2007年8月，郦松校以中新集团大股东兼主席的身份，向启帆集团大股东兼执行董事方杰华收购1.34亿股即47.4%股权，成为启帆大股东。今年1月14日，启帆集团的一份公告显示：郦松校为启帆集团有限公司主席。
知情人士透露，郦松校意欲借助启帆集团上市公司这个平台，从事矿产等其他业务。目前中新地产面临诸多危机，启帆集团也许无意中会成为郦松校的一条退路。

六、附件
1、中新地产--官方网站
http://www.zhongxingroup.com
2、郦松校- EMBA百科 - EMBA百科全书|经管百科|智库百科
http://wiki.chinaemba.cn/index.php?doc-view-22838
3、郦松校 - 资料下载 - 地产智库 - 新浪地产网
http://xiazai.dichan.com/KNode-2628.html